Форс-мажор в договорах аренды помещений: детальный разбор для арендаторов и арендодателей

Форс-мажор долгие годы был для белорусского бизнеса разделом, скорее, отдававшим дань юридической традиции. Все эти «ураганы, ливни, военные действия» копировались из договора в договор и никого особо не волновали. Но события последних лет показали, что форс-мажор может «постучаться» в дверь любого офиса или торгового центра. Ранее мы разобрали общие моменты по форс-мажору. Сегодня определим, как белорусское законодательство регулирует обстоятельства непреодолимой силы применительно к аренде, что на самом деле является форс-мажором, а что – лишь следствием халатности или обычным предпринимательским риском.

Как форс-мажор определяется применительно к аренде

Согласно п.3 ст.372 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) обстоятельствами непреодолимой силы (на бытовом уровне именуемыми форс-мажором) признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Каких-либо особых уточнений для договоров аренды в законодательстве нет.

Однако отсюда следует важное правило: пожар или затопление сами по себе не означают форс-мажор; решающим является источник события и возможность его предотвратить.

Пример: если в торговом центре замкнуло старую проводку, которую собственник не менял со дня постройки здания, в результате чего произошел пожар, то в отношениях «арендодатель-арендатор» это халатность арендодателя, а не форс-мажор. Если склад затопило из-за дефекта ливневой канализации, о котором арендодатель знал, но ничего не предпринял, – это тоже его прямая вина, а не «непреодолимая сила».

Чтобы пожар или затопление стали юридически чистым форс-мажором, они должны быть вызваны внешним чрезвычайным событием (например, ударом молнии или стихийным бедствием), которое невозможно было предотвратить существующими техническими средствами. Плюс стороны в самом договоре аренды могут детализировать критерии: какие именно события они договариваются считать форс-мажором, а какие – нет. Это снижает риск споров, ускоряет урегулирование и уменьшает транзакционные издержки.

А вот для отношений «арендатор – его контрагенты» и пожар, и затопление из примеров выше могут быть форс-мажором, если они соответствуют указанным критериям.

Критерии непреодолимой силы: кто и как их устанавливает

Чтобы событие было квалифицировано как форс-мажор, должны одновременно соблюдаться два критерия:

1. Чрезвычайность – исключительность произошедшего, его выход за рамки «обычного» и предсказуемого;

2. Непредотвратимость – невозможность любого субъекта в аналогичных условиях избежать наступления этого события или его последствий.

Кто устанавливает критерии? 

Этот вопрос должен быть четко урегулирован в договоре. Стороны могут:

• сами по взаимному согласию признать конкретное событие форс-мажором. Целесообразно такое согласие зафиксировать в документе, чтобы одна из сторон потом не «передумала»;

• зафиксировать в договоре, документ какого именно государственного или иного органа будет являться для них подтверждением факта, что форс-мажор имел место.

Важный нюанс для практики: ни один документ стороннего органа (будь то справка Белорусской торгово-промышленной палаты или иных структур) не имеет для суда заранее определяющей силы. Окончательное решение, признавать ли обстоятельство форс-мажором в конкретном споре, всегда принимает суд, который оценивает совокупность всех доказательств по своему внутреннему убеждению и вполне может проигнорировать как соглашение сторон по форс-мажору, так и справку БелТПП.

Что ошибочно принимают за форс-мажор

Многие арендаторы (да и арендодатели) путают коммерческие риски и обстоятельства непреодолимой силы.

Форс-мажором, к примеру, не являются следующие обстоятельства:

• Аварии по вине (или халатности) арендодателя. Неисправные инженерные коммуникации, ошибки проектирования, о которых собственник знал, но умолчал, – это его зона ответственности и основание для взыскания убытков арендатором;

• Отсутствие денег у арендатора. Если у вас упали продажи, ушли клиенты или заблокировали счета, с точки зрения ГК – это предпринимательский риск. Платить за аренду все равно придется;

• Общее изменение конъюнктуры рынка, скачки курсов валют или девальвация рубля.

Подтверждение форс-мажора: полномочные органы и реальность

Исторически сложилось (и, можно сказать, стало обычаем делового оборота), что органом, подтверждающим форс-мажор в нашей стране, стороны назначают Белорусскую торгово-промышленную палату (БелТПП). Соответственно, документом-доказательством выступает сертификат (справка) БелТПП.

Судебная практика по делам о форс-мажоре

1. Суд может не согласиться со справкой. Для суда этот документ обязательной и заранее определенной силы не имеет.

2. БелТПП крайне неохотно выдает такие документы. Например, в период с 2020 по 2023 год автору этих строк неизвестно ни об одном случае, когда БелТПП официально признала бы форс-мажором пандемию коронавируса, геополитические события в соседних странах или санкционные ограничения, из-за которых у бизнеса рушились логистические цепочки.

3. Общая статистика судов. В российской судебной практике на десятки тысяч дел, где стороны пытались сослаться на «погодный» форс-мажор, суды признали его наличие буквально в единичных случаях. В Беларуси судебная практика закрыта, поэтому о статистике остается только догадываться.

Резюме и советы по форс-мажору в договорах аренды

Поскольку форс-мажор носит индивидуальный характер и универсального рецепта «на все случаи жизни» нет, зафиксируем главные правила работы с этим разделом договора:

1. Форс-мажор не освобождает от исполнения обязательств. Он освобождает только от ответственности за неисполнение договора. Если из-за попадания молнии сгорел склад и ваш товар в нем, вы не будете платить пеню за просрочку поставки этого товара покупателям (и то – если согласуете это с клиентами, соответствующий пункт внесен в договор или суд согласиться с фактом форс-мажора), но сам факт обстоятельств непреодолимой силы не аннулирует ваши обязательства автоматически.

2. Право на односторонний отказ лучше прямо закрепить в договоре. Если вы хотите иметь возможность отказаться от договора аренды в одностороннем порядке в случае затянувшегося форс-мажора (например, если здание непригодно для использования более 30 дней), прямо зафиксируйте это право в тексте. Без этой оговорки отказаться от договора в одностороннем порядке из-за непреодолимой силы не получится.

3. Следите за сроками уведомления. Часто в договорах пишут: «…предоставить справку БелТПП в течение 3-5 дней с момента наступления обстоятельств». На практике БелТПП рассматривает заявления от 15 до 30 дней (и не факт, что подтвердит форс-мажор). Не ставьте себя в заведомо невыполнимые рамки – указывайте в договоре адекватные сроки для уведомления контрагента.

Что делать в первые часы после аварии: закон vs договор

В белорусском законодательстве нет фиксированных сроков, в течение которых арендатор обязан уведомить арендодателя о пожаре, затоплении или иной чрезвычайной ситуации. Подобные дедлайны – это исключительно вопрос соглашения сторон и условий конкретного договора.

Более того, первые действия арендатора в случае ЧП должны быть продиктованы не столько заботой о юридической фиксации форс-мажора, сколько банальным здравым смыслом и стремлением минимизировать последствия.

В первые часы необходимо спасать то, что можно спасти:

• свое имущество и товар, находящиеся в арендованном помещении;

• имущество арендодателя и соседних арендаторов (например, если источник залития находится в вашем помещении и у вас есть возможность перекрыть воду).

Если арендатор займет позицию «моя хата с краю, пусть топит дальше» и демонстративно откажется спасать товар или перекрывать доступный вентиль, то в последующем арендодатель (или страховая компания) сможет переложить часть убытков на самого арендатора. Списать такой прирост ущерба на форс-мажор уже не получится.

Обязанности и бездействие арендодателя: где заканчивается форс-мажор?

Поскольку форс-мажор – это правовая категория, которая освобождает от ответственности, но не от исполнения обязательств по договору, у арендодателя (собственника или управляющей компании) в момент аварии возникает свой комплекс задач.

Если ЧП действительно относится к форс-мажору (например, удар молнии вызвал пожар), арендодатель должен запустить процедуру, предусмотренную вашим договором аренды (если он, конечно, планирует ссылаться на форс-мажор для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств по договору):

1. официально уведомить арендаторов о наступлении обстоятельств непреодолимой силы (если такая обязанность прописана);

2. обратиться в уполномоченный орган (как правило, БелТПП) за получением документа, фиксирующего форс-мажор;

3. представить эту справку (сертификат) арендаторам в установленный договором срок.

Но, помимо бумажной работы, арендодатель как собственник здания обязан принимать экстренные меры по ликвидации последствий аварии и минимизации убытков арендаторов.

Одно дело, когда локальный пожар повредил отдельный павильон. И совсем другое, если из-за этого во всем торговом центре отключилось отопление, водоснабжение или электричество, из-за чего оказалась парализована работа десятков других точек. Собственник должен оперативно восстановить работу инженерных систем и пригодность объекта для использования.

Что будет, если арендодатель бездействует? Все убытки арендаторов, которые возникнут после ликвидации самого чрезвычайного события и будут вызваны именно неторопливостью или бездействием арендодателя, лягут на его плечи.

Разделяйте событие: сам пожар или ливень – это, действительно, может быть форс-мажор. Но трехнедельное отсутствие электричества в уцелевших помещениях после того, как пожар потушили, – это уже зона ответственности и вина собственника. Сослаться на форс-мажор, чтобы уйти от компенсации таких убытков, арендодатель не сможет.

Фиксация ущерба арендатором: почему не стоит ждать чужую комиссию

Даже если этот вопрос напрямую не связан с темой форс-мажора, при любой аварии арендатору настоятельно рекомендуется фиксировать ущерб самостоятельно, не дожидаясь создания официальной комиссии со стороны арендодателя, чтобы сохранить доказательства и защитить позицию по размеру убытков.

Почему важно фиксировать ущерб? 

Если экспертиза установит, что авария произошла не из-за форс-мажора, а по вине арендодателя (например, из-за износа коммуникаций), собственник будет обязан возместить вам все убытки. В этот момент ваши интересы с арендодателем станут диаметрально противоположными.

Очевидно, что комиссия или эксперты, приглашенные арендодателем, будут заинтересованы в максимальном занижении размера ущерба или перекладывании вины.

Как действовать арендатору:

1. проведите собственную фото- и видеофиксацию поврежденного имущества, товара, отделки помещения сразу после аварии. Привлеките независимых свидетелей, составьте односторонний акт;

2. привлеките независимого оценщика (эксперта) для составления заключения.

Если дело дойдет до судебного спора по суммам компенсаций, у вас на руках будет собственное весомое доказательство. Суд в таком случае будет оценивать и сопоставлять как расчеты арендодателя, так и ваши альтернативные экспертные заключения, а не просто примет на веру заниженные цифры собственника здания.

Помещение непригодно для использования: платить или не платить?

Теперь мы подошли к самому болезненному вопросу для любого арендатора, у которого склад «уплыл» во время ливня или офис выгорел из-за короткого замыкания. Логика бизнеса проста: «Я помещением пользоваться не могу, бизнес стоит, значит, и платить аренду я не должен».

Логика ГК, увы, не столь прямолинейна.

Само по себе наступление форс-мажора (даже если у вас на руках есть заветная справка из БелТПП) не прекращает действие договора аренды автоматически. А пока договор действует, обязательства по нему сохраняются.

То есть просто перестать платить аренду «по закону» только потому, что в ТЦ случился пожар, нельзя. Чтобы на законных основаниях прекратить платежи, нужно прекратить сам договор аренды или внести в него соответствующие изменения по размеру арендной платы. Для прекращения договора есть три пути.

1. Односторонний отказ от договора (внесудебный порядок). Самый быстрый и безболезненный вариант. Но возможен он только в том случае, если в договоре прямо прописано право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора при наступлении определенных обстоятельств (например, если помещение непригодно для использования более 10 дней). Направили уведомление – договор прекратился – обязательство платить исчезло.

Важный нюанс: не путайте односторонний отказ (внесудебная процедура, реализуемая уведомлением) и одностороннее расторжение (которое происходит только через суд). Многие в договорах пишут «одностороннее расторжение», думая, что это просто красивый синоним отказа, а потом вынуждены месяцами судиться, продолжая копить долг по аренде.

1. Расторжение по соглашению сторон. Если права на односторонний отказ в договоре нет, можно предложить арендодателю разойтись миром. Если он соглашается, необходимо подписать соглашение, и с даты его подписания (или иной согласованной даты) арендная плата больше не начисляется.

2. Расторжение договора через суд. Если права на односторонний отказ в договоре нет, а арендодатель не желает подписывать соглашение, единственным вариантом становится иск в экономический суд. Но заявлять требования нужно не «в связи с форс-мажором» (помните, что сам по себе форс-мажор договор не прекращает?), а в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.421 ГК) либо в связи с невозможностью использования арендованного имущества по назначению (ст.591 ГК).

Главный недостаток. В этом случае вы сможете законно не платить аренду только с момента вступления решения суда в законную силу. При судебном варианте развития событий арендная плата обычно продолжает начисляться до вступления решения в законную силу, что создает риск накопления долга.

«Арендные каникулы» в контексте форс-мажора: как оформить

Термин «арендные каникулы» прочно вошел в лексикон белорусских риелторов и предпринимателей, но в белорусском законодательстве такого понятия нет. На практике под этим обычно понимают период, в течение которого арендатор освобождается от внесения платы (полностью или частично).

Если после форс-мажора арендодатель готов пойти вам навстречу и дать передышку на время ремонта помещения, эти договоренности нужно правильно зафиксировать.

Ловушка «арендных каникул»: 

Поскольку дарение между коммерческими организациями в Беларуси запрещено (ст.546 ГК), полностью освобождать арендатора от арендной платы («сделать ставку 0 рублей») юридически небезопасно. Налоговые органы могут трактовать это как безвозмездное предоставление права пользования со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Как сделать правильно?

Практичнее установить на период каникул символическую, но реальную арендную плату и оформить это дополнительным соглашением.

Формально обязательство возмездное, закон не нарушен, а для вашего бюджета это фактически нулевые затраты.

И еще один совет: никаких «устных договоренностей» и односторонних писем. Даже если лояльный арендодатель прислал вам письмо со словами «разрешаю не платить два месяца», лучше подстраховаться. Все условия «каникул» (сроки, размер символической платы, порядок возврата к стандартной ставке) должны быть зафиксированы в двустороннем дополнительном соглашении к договору аренды.

Пожар или потоп: кто оплатит испорченный товар и ремонт?

Когда огонь потушен, а вода перекрыта, возникает главный вопрос: «за чей счет банкет»? Кто ответит за сгоревшие ноутбуки в офисе, испорченный товар на складе и уничтоженную дизайнерскую отделку?

Здесь мы снова возвращаемся к первопричинам аварии:

1. Если это реальный форс-мажор (например, в ТЦ ударила молния, начался пожар, системы пожаротушения сработали штатно, но спасти имущество не удалось). В этом случае арендодатель ответственности за гибель вашего имущества не несет. Форс-мажор освобождает его от обязательств по компенсации ваших убытков. Каждый остается при своем: арендодатель чинит здание, арендатор закупает новый товар (и может рассчитывать на компенсацию, если имущество было застраховано).

2. Если ЧП произошло из-за халатности арендодателя (прорвало ветхую трубу, загорелась старая проводка, которую много лет не инспектировали). Это не форс-мажор. Ответственность полностью несет виновное лицо – то есть собственник помещений. Он обязан будет компенсировать вам и стоимость испорченного товара, и затраты на восстановление отделки помещения.

Как арендатору взыскать убытки

Алгоритм действий стандартный:

1. Фиксируйте все на месте. Делайте подробные фото и видео залитых или обгоревших помещений, испорченного товара и оборудования. Привлеките свидетелей и составьте односторонний акт.

2. Запросите документы в РОЧС. Там будут указаны как минимум причины происшествия.

3. Оцените ущерб. Привлеките независимого оценщика, чтобы составить экспертное заключение с конкретными суммами.

4. Подготовьте претензию. Направьте арендодателю официальное требование о добровольном возмещении убытков со ссылкой на заключение оценщика.

5. Обращение в суд. Если претензия проигнорирована или получен отказ – подготовьте иск в экономический суд и взыскивайте ущерб принудительно.

Упущенная выгода и вынужденный простой: реально ли взыскать

«А как быть с недополученной прибылью? Мы ведь стояли закрытыми две недели из-за ремонта, потеряли клиентов и выручку!» – резонно спросит любой владелец магазина или кафе в пострадавшем ТЦ.

На юридическом языке это называется упущенной выгодой (ст.14 ГК). И в теории закон позволяет требовать ее возмещения наряду с реальным ущербом. Но, исходя из личной практики, взыскать упущенную выгоду в белорусском суде было нереально. Основная проблема, на которую ссылались суды, – у нас в стране отсутствовала утвержденная методика расчета. Поэтому сторонам настойчиво рекомендовали прийти к мировому соглашению, прописав там согласованный размер упущенной выгоды.

Сейчас белорусская судебная практика закрыта, общий вывод сделать сложно. Возможно, в единичных случаях ее удается взыскать.

В то же время в России, например, упущенную выгоду суды активно взыскивают. В том числе и по договорам аренды.

Как составить форс-мажорную оговорку: чек-лист для арендатора

Если вы арендатор и планируете заезжать в ТЦ и БЦ, не подписывайте стандартный пункт о форс-мажоре «не глядя». Шаблонные фразы из интернета вас не защитят.

Чтобы оговорка реально работала на вас, обратите внимание на следующие моменты при подписании договора

1. Сужайте понятие форс-мажора в своих интересах. Помните: если затопление из-за ливня признают форс-мажором, арендодатель не компенсирует вам ни копейки за испорченный товар (придется надеяться только на страховку).

Что прописать: попробуйте включить в договор пункт о том, что «Арендодатель гарантирует исправность кровли, ливневой канализации и инженерных сетей здания, способных выдержать любые погодные условия. В связи с этим залитие помещений ТЦ вследствие дождей, ливней или таяния снега не признается обстоятельствами непреодолимой силы». То же самое касается и пожаров: пусть собственник гарантирует работоспособность автоматической системы пожаротушения, и в случае ее отказа ЧП не будет считаться форс-мажором.

1. Право на выход. Прямо пропишите, что, если обстоятельства непреодолимой силы длятся более определенного срока (например, 15 или 30 дней) или вследствие этих обстоятельств вы не можете использовать помещение, вы имеете право на односторонний внесудебный отказ от договора без каких-либо штрафных санкций.

Советы для собственников помещений: как минимизировать риски

Для арендодателей советы будут с точностью до наоборот. Ваша задача – максимально обезопасить себя от лавины исков со стороны арендаторов, если здание действительно пострадает от стихии.

Что прописать в договорах:

1. Максимально расширяйте перечень форс-мажорных обстоятельств. Включайте туда все, что только может пойти не так: аномальные ливни, ураганы, грозы, прорывы городских (внешних) трубопроводов, аварии на городских электросетях, санкции, запреты госорганов и т.д. Чем длиннее список, тем проще будет не нести ответственность.

2. Упрощайте порядок фиксации. Не завязывайте подтверждение форс-мажора исключительно на справку БелТПП, которую сложно и долго получать. Пропишите альтернативные варианты: акты МЧС, справки Белгидромета (в случае погодных катаклизмов) и т.п.