Спрячется ли Wildberries в «Великом камне»? Как удары по российским ТЛЦ повлияют на белорусский бизнес

С середины июля украинские беспилотники атакуют крупные фулфилмент-центры Wildberries. Уничтожено свыше 20 объектов общей площадью более 1 млн кв.м. Для сравнения: это половина всего современного складского фонда Беларуси. Объясняем, почему именно WB стал главной мишенью, спасет ли маркетплейс эвакуация в «Великий камень» и стоит ли белорусским арендаторам ждать повышения арендных ставок.

Сколько складов Wildberries уже атаковано

18 июля украинские беспилотники впервые атаковали крупные склады Wildberries в Электростали и Котовске. Формальным поводом для налетов украинская сторона назвала использование складов маркетплейса для хранения и реализации товаров двойного назначения (бронежилеты, запчасти для БПЛА, рации, приборы ночного видения, дульные тормоза-компенсаторы и пр.).

За месяц непрерывных атак были повреждены или уничтожены более 20 ТЛЦ по состоянию на середину августа. Уничтожены товары на миллиарды долларов, включая продукцию белорусских производителей. Причем география нападений достаточно обширная – от Санкт-Петербурга до Симферополя и от подмосковного Коледино до Екатеринбурга (более 1800 км от украинской границы).

Всего у Вайлдберис в России насчитывается чуть более 200 складов и сортировочных центров общей площадью свыше 5,2 млн кв.м. Соответственно, вывод из строя 20% складских площадей можно назвать ощутимым ударом по складской логистике крупнейшего российского маркетплейса.

Почему под ударом оказался именно Wildberries

Многие задаются вопросом: а почему Украина атакует именно Wildberries, а не OZON. Дело в том, что первые сделали ставку на строительство крупной логистической инфраструктуры. Ее ядром стали около 50 фулфилмент-центров (ФЦ, FBO, Fulfillment by Operator). Селлер привозит на них партию товара, а сотрудники площадки хранят ее, упаковывают и доставляют в адрес покупателя по мере формирования заказов. Крупные фулфилмент-центры концентрируют значительные объемы товарных запасов и операций, поэтому их остановка может иметь более заметные последствия для продавцов и покупателей, чем сбой на небольшом объекте. Исходя из этого они и стали приоритетными целями для беспилотников. Соответственно, те продавцы, которые «держали все яйца в одной корзине», особенно мелкие и средние, то есть хранили всю готовую партию товара в условном Коледино, понесли максимальные убытки и столкнулись с более высокими операционными рисками. Фактические потери будут зависеть от состава товаров, страхового покрытия и возможности быстро восстановить запасы.

На втором уровне находятся сортировочные центры (СЦ). Они заточены под другую модель поставок, например, FBS (Fulfillment by Seller), при которой селлер хранит и упаковывает товар на своей стороне (дома, в гараже, на складе), а в СЦ маркетплейса доставляет только после заказа от покупателя. В этом случае Wildberries осуществляет только доставку до конечного потребителя.

И, наконец, отдельным элементом внутренней логистики являются транзитные склады. Они служат для приемки и распределения товаров между основными крупными ФЦ.

У OZON тоже есть крупные склады и сортировочные центры. Однако они более децентрализованы и площади занимают не такие огромные. У OZON крупными считаются около 40 ФЦ с активным присутствием в регионах. Wildberries сконцентрировал основной объем товаров на 25-30 ФЦ. Для сравнения: самый большой склад WB в Электростали имеет площадь около 250 тыс. кв.м. Основной гигант OZON в Ватутинках не превышает 140 тыс. кв.м.

Соответственно, атака крупных ФЦ производит максимальный экономический (уничтожается сразу большое количество товаров от разных продавцов) и устрашающий эффект (столбы черного дыма поднимаются на большую высоту, косвенно затрагивается сразу много продавцов и покупателей, население высказывает недовольство). Все это приводит к значительным операционным сбоям: задержкам приемки, перемещению запасов на другие площадки, переносу сроков доставки и дополнительным расходам продавцов и маркетплейса.

OZON тоже в зоне риска

Более распределенная логистическая сеть, такая как, например, OZON, также не имеет «иммунитета» для объектов, хотя потенциальные последствия остановки одного центра могут отличаться от последствий сбоя на крупном концентрированном складе. 31 июля БПЛА, как сообщили местные власти, двигались на склад в Зеленодольске Республики Татарстан. Однако силы ПВО отразили налет.

К тому же сооснователь и главный конструктор украинского военного стартапа Fire Point Денис Штилерман 27 июля проговорился, что «мы добьем Wildberries, после этого уничтожим и OZON». То есть украинская сторона пока решила действовать методично, последовательно выводя из строя логистическую инфраструктуру крупнейшего маркетплейса.

Как отмечает Дмитрий Соловых, аналитик агентства «Результативная недвижимость», OZON располагает логистическим хабом на арендуемых площадях в ТЛК «Королев Стан» под Минском и небольшими сортировочными центрами в Орше, Гродно и Барановичах. Крупный логистический объект OZON площадью не менее 30-45 тыс. кв.м может появиться около Минска в ближайшие 1,5-2 года и, скорее всего, в формате built-to-suit (BTS). Развитие Ozon в регионах будет и далее происходить по сценарию WB на арендуемых площадях.

В поисках альтернативных площадок

На фоне атак на складские площади поползли слухи о том, что Wildberries планирует перенос части «долгих» складов в Беларусь, Казахстан и Узбекистан. Правда, осталось неясным, как маркетплейс собирается оставаться конкурентоспособным. Более длинная логистическая цепочка может увеличить сроки доставки и транспортно-складские затраты. Масштаб эффекта будет зависеть от маршрута, таможенного оформления, категории товара и региона покупателя. К тому же товары нужно сопровождать таможенными декларациями, а средние и особенно мелкие продавцы не всегда могут надлежащим образом подтвердить их происхождение и качество.

При этом, как утверждает министр торговли и интеграции Республики Казахстан Арман Шаккалиев, WB уже арендует в Казахстане около 46 тыс. кв.м складских площадей. Также в стране несколько лет возводят собственные склады. Их общая площадь должна составить около 260 тыс. кв.м – из них в Алма-Ате около 160 тыс. кв.м и в Астане – 100 тыс. кв.м. Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2027 года.

В Узбекистане строят Центральноазиатский логистический хаб. Инвестиции в инфраструктурный проект составляют более $300 млн. Хаб объединит сортировочный центр Вайлдберис и строящийся складской комплекс в Ташкентской области площадью около 170 тыс. кв.м.

Склады Wildberries в Беларуси

В нашей стране Wildberries начал строить склад в 2024 году на территории белорусско-китайского индустриального парка «Великий камень». Общая площадь первого за пределами РФ сооружения должна была превышать 140 тыс. кв.м. Инвестиции оценивались в более чем $130 млн.

Первые секции объекта ввели в эксплуатацию в 2026 году. Склад начал работу в тестовом режиме с 22 апреля на площади около 20 тыс. кв.м. Полностью завершить строительство и выйти на полную мощность компания планировала в конце 2026-го – начале 2027 года.

25 мая Татьяна Ким посетила Беларусь. Обсуждая итоги работы с премьер-министром Александром Турчиным, она отметила, что «когда будем строить следующий склад, уже пойдет все гораздо быстрее». Детали проекта пока не раскрываются, скорее всего, земляные работы для строительства нового склада площадью 200 тыс. кв.м уже начались под Фаниполем.

Андрей Алешкин, партнер и исполнительный директор NAI Belarus, полагает, что в целом существенных изменений на белорусский рынок складской недвижимости ситуация, возникшая со складами в России, не окажет.

– Белорусские частные склады в основном имеют площади по 10-20 тыс. кв.м. А какие масштабы сгоревших в РФ помещений? Это крупные хабы площадью от 75 до 270 тыс. кв.м. Современный белорусский рынок ничего достойного предложить не может. Если принять, что площадь уничтоженных в России складов уже превысила 1 млн кв.м, это половина всего фонда современной складской логистики Беларуси, как спекулятивных, так и built-to-suite проектов. При этом закономерным выглядела бы идея ускорения строительства собственных хабов.

Как отметил Дмитрий Соловых, логистические мощности WB в Беларуси к началу осени составляют около 70 тыс. кв.м (несколько объектов в Минском регионе, по одному в Гродно, Гомеле, Орше и Бресте):

– Возможно, этого пока достаточно для обслуживания потока маркетплейса между двумя странами, но явно не хватит для организации логистическо-складского хаба с целью хранения запаса российских селлеров и обслуживания покупателей в РФ. Соответственно, после ввода в эксплуатацию первого склада WB освободит арендованные в конце 2025 года по высокой ставке два небольших складских корпуса под Минском. В регионах Беларуси Wildberries будет и далее арендовать небольшие I&L-объекты в областных и крупных районных городах.

При этом основной целью строительства называлось не желание спрятаться от украинских дронов, а сокращение сроков доставки товаров белорусским покупателям. Сейчас в среднем по стране доставка и без того занимает 55 часов, что является очень хорошим результатом. Расширение номенклатуры товаров в том числе улучшит возможности белорусских предпринимателей для экспорта за пределы республики. Также многое будет зависеть от условий трансграничной логистики, таможенного оформления, требований рынков назначения и спроса.

4 августа в интервью, опубликованном на сайте телеканала «Первый информационный», первый заместитель генерального директора компании по развитию индустриального парка «Великий камень» Кирилл Коротеев отметил, что строительство логистического центра WB идет не просто по графику, а с опережением. К этому инвестора якобы вынудили обстоятельства, которые складываются на территории Российской Федерации. Поэтому он максимально заинтересован как можно скорее полностью запустить объект в эксплуатацию.

На следующий день в пресс-службе Wildberries опровергли спешку со строительством и вводом комплекса в эксплуатацию:

– Все публикации в СМИ на тему ускорения темпов строительства или переноса основных логистических мощностей компании за пределы Российской Федерации мы расцениваем как излишнее эмоциональное подогревание ситуации, которое не отражает сути наших бизнес-процессов.

В WB отметили, что ведется системная работа по расширению инфраструктуры в странах присутствия, а строительство объектов продолжается в плановом режиме.

Будут ли российские селлеры использовать склады Wildberries в Беларуси

Андрей Алешкин полагает, что ситуация могла бы развиваться следующим образом:

– То, что стоит переориентировать на белорусские логистические центры продукцию, рассчитанную на нашего потребителя и популярную у него, – это логично. Так поступить следовало бы даже в том случае, если бы не было атак на склады в РФ.

А вот будут ли использоваться логистические возможности Wildberries в Беларуси российскими селлерами – неоднозначный вопрос. С одной стороны, это закономерно и безопасно в сложившейся ситуации. С другой – растет «плечо» логистики и насколько это будет оправданно экономически? Безусловно, белорусские хабы в «Великом камне» или перспективный в Фаниполе вполне могут охватывать приграничные Брянскую, Смоленскую и Псковскую области. А вот смогут ли они обслуживать, например, регионы Екатеринбурга и Краснодара – уже под вопросом. Это будет зависеть от конкретного маршрута, стоимости доставки, сроков и доступной инфраструктуры. При этом могу отметить, что запросы со стороны российских операторов в последнее время действительно появились.  

Что будет с рынком складской недвижимости Беларуси в ближайшее время

Как следует из отчета по рынку складской недвижимости Минского региона (Минск и в пределах МКАД-2, захватывая «Великий камень» и Фаниполь) за I полугодие 2026 года от «Ай Кью Проперти Групп», ситуация в данном сегменте оставалась стабильной. Арендные ставки на объекты класса A и B были неизменными с конца 2025 года. Отдельные корректировки происходят у тех собственников, кто не производил их в течение прошлого года.

Автор доклада отмечает, что ситуация вокруг Wildberries может спровоцировать краткосрочный и мнимый всплеск спроса на складские помещения в Беларуси, который не обязательно перерастет в устойчивый рост рынка. Однако арендодателям советуют не спешить ради погони за сиюминутной выгодой. Wildberries в первую очередь ориентируется на создание собственных ТЛК в нашей стране. Поэтому рассматривать временный спрос по завышенной цене как основание для системного роста рынка или отказа от существующих надежных арендаторов экономически необоснованно. В этой ситуации правильней будет оценить долгосрочную стратегию: сравнивать ожидаемую доходность, срок договора, кредитоспособность арендатора и риск простоя после сокращения временного спроса.

Средние арендные ставки на объекты класса А и B в I полугодии 2026 года составляли 23,8 BYN без НДС за кв.м со стеллажной системой и 22,5 BYN за «квадрат» без нее. Для складов класса В, расположенных до 3 км от МКАД, ставки не превышали 24,5 BYN без НДС за 1 кв.м. На расстоянии от 3 до 10 км от МКАД они уже второй год подряд колеблются в пределах 20 BYN за кв.м.

При плане ввода складских объектов общей площадью 238600 кв.м фактически будет введено 221900 кв.м. Соответственно, по чисто логистическим складским объектам реальная вакансия практически отсутствует. Значительная часть сделок с объектами класса А и премиальными сооружениями в сегментах B/B+ проходят в узком кругу профессионалов и не попадают в открытую экспозицию.

Во многом с коллегой солидарен и Дмитрий Соловых. Он утверждает, что критического влияния на ситуацию со складскими помещениями в Беларуси атаки на российские ТЛЦ не окажут.

– В течение последних трех лет в Минском регионе ситуация с вакантностью качественных производственно-складских площадей классов А и В и без того находится на критическом уровне около 1%. То есть доступно для аренды всего немногим более 30 тыс. кв.м в полутора десятка объектов площадью от 500 до 5 тыс. кв.м в каждом. В целом аналогичная ситуация складывается и в регионах.

Учитывая, что примерно половина из введенных в течение 2026 года площадей придется на ТЛК Wildberries, а вторая половина уже законтрактована, дефицит складских площадей сохранится. Уровень вакантности не превысит 1-1,5%.

Чего ждать белорусскому бизнесу от ситуации с Wildberries

Дмитрий Соловых полагает, что для малого и среднего бизнеса заметных изменений не произойдет. Ставка аренды зависит от класса и технических характеристик объекта, его площади, расположения, транспортной доступности, срока договора и объема свободного предложения на рынке производственно-складской недвижимости. Те, кто владеют помещениями, вероятнее всего, постараются их сохранить и не продавать/не сдавать. Отдельные сделки будут носить разовый характер, а решение о продаже или сдаче в аренду будет зависеть от предлагаемой доходности, потребности в ликвидности и условий рынка. Ограниченное предложение по аренде останется, но оно быстро исчезает из экспозиции, если находится в пределах рыночной стоимости. 

Соответственно, по его мнению, возможен дальнейший рост ставок аренды. В краткосрочной перспективе динамика роста не изменится, и к началу 2027 года ставки вырастут не менее чем на 5-7%.

Андрей Алешкин уверен, что ставки аренды, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Они и без того уже достигают 24-27 BYN за 1 кв.м без НДС за вполне хорошие офисы.

– Так что куда расти выше? Собственники, конечно, могут свои «хотелки» выставлять до беспредельных границ, но границы возможности экономической целесообразности арендаторов тоже никто не отменял. Но и предпосылок для снижения как минимум на весь текущий год нет.

Он также считает, что с нынешним уровнем ставок и вакантностью, с колебаниями в пределах от нуля до чуть более 1%, небольшим бизнесам, у которых возникают потребности в складах, выживать было и будет очень сложно. Современные комплексы им практически недоступны. Выход ищут по-разному: или варианты субаренды, или помещения промпредприятий государственной и коммунальной собственности. При этом бизнесам, работающим с небольшими партиями складских товаров и запасов, зачастую более выгодно пользоваться услугами ответственного хранения у профессиональных логистических операторов. Перед выбором следует сопоставить стоимость аренды, обработки, хранения, комплектации заказов и доставки.