«Рынок распадется». Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в Минске и регионах

В ближайшее время, по прогнозу риэлтеров, рынок коммерческой недвижимости Беларуси ждет умеренный рост цен. В регионах ситуация несколько отличается. Несмотря на глобальные вызовы – от гибридной работы до экспансии онлайн-ритейла – ключевым драйвером станет спрос на современные логистические и складские площади, тогда как сегмент офисов и традиционной розницы столкнется с глубокой трансформацией. При этом внедрение ИИ, переток в качественные помещения и монополизация e-commerce будут формировать новые правила игры. Недвижимость сохранит статус «тихой гавани» для долгосрочных инвестиций, но потребует точечного выбора локаций и сегментов.

Состояние рынка коммерческой недвижимости в Минске в 2026 году

Валентина Михасенко

Директор агентства недвижимости «Дианэст»

– Валентина, давайте начнем с «диагноза». Как бы вы охарактеризовали состояние рынка коммерческой недвижимости в середине 2026 года? Это стагнация, восстановление или нечто иное?

– Ситуация на рынке коммерческой недвижимости сегодня скорее оживленная, чем стагнационная. Все зависит от общего роста экономики: если растут доходы населения, то увеличивается спрос на торговлю, кафе, рестораны, а за ними – на складские и торговые площади.

2025-й был годом невысокого роста экономики и более повышенного роста зарплат при укреплении курса доллара. Это увеличило покупательную способность населения, особенно на импортные товары, и потребовало наращивание их ввоза и хранения на складах, что увеличило спрос на хорошие помещения. В итоге в 2025 году фаворитом оказались склады.

– Какие три фактора, на ваш взгляд, оказывают наибольшее влияние на цены в 2026 году?

– Первый и главный – темпы роста экономики. Второй – геополитическая ситуация: если санкции смягчатся или завершится конфликт в Украине, это сразу отразится на инвестициях. Третий – трансформация спроса в сторону качественных площадей.

Беларусь, пусть и с опозданием, повторяет мировой тренд: инвесторы стремятся модернизировать устаревшие объекты, а не строить новые. Стоимость кредитов влияет на это опосредованно, ведь дешевые деньги оживляют рынок в целом.

– Как геополитическая ситуация и санкции переформатировали спрос? Кто сегодня основные покупатели и арендаторы коммерческих площадей?

– Санкции стали скорее временным шоком и продолжают оказывать влияние на структуру инвестиций и источники спроса. Часть европейских арендаторов ушла, но их место заняли компании из Азии, в первую очередь китайские. Уход IT-специалистов компенсировался новыми кадрами и заказами, потому экспорт программного обеспечения почти восстановился.

На рынок коммерческой недвижимости существеннее влияют два глобальных тренда. Первый – пусть медленное, но неминуемое внедрение искусственного интеллекта во все сферы. Это существенно сокращает число программистов и в целом конторских работников, а следовательно, и спрос на офисы.

И второй тренд – быстрое распространение интернет-торговли и онлайн-доставки. Повсеместное открытие точек выдачи заказов будет снижать спрос на магазины шаговой доступности (которые и без того быстро поглощаются торговыми сетями). Здесь мы рискуем столкнуться с главной проблемой – монополизмом двух российских интернет-сетевиков, Ozon и WB, захвативших более половины рынка онлайн-торговли и вытесняющих традиционные розничные сети. Онлайн-ритейлеры уже предъявляют спрос на пункты выдачи заказов и роботизированные склады хранения товаров и формирования заказов.

Цены на покупку коммерческих площадей в Минске

Стоимость квадратного метра при покупке зависит от назначения и готовности объекта. Здесь и далее цены приведены на середину июля 2026 года.

Цены на аренду коммерческих площадей в Минске

Ставки аренды коммерческих площадей в Минске варьируются в зависимости от назначения, класса здания и локации. Самые дорогие объекты находятся в центре и крупных ТЦ.

– В офисной недвижимости тренд на гибридную работу, скорее всего, останется. Значит ли это, что спрос на офисы классов «А» и «В» будет падать или просто произойдет «переток» в более качественные, но меньшие по площади помещения?

– Офисных площадей и так много, особенно с учетом новых объектов, которые сейчас завершаются («Левада», ИТmax, Sigma, «Минск-Мир», «Газпром-центр», Delphi). Но это не значит, что спрос исчезнет. Многие компании до сих пор работают в случайных, неудачных помещениях и хотят переехать в современные пространства – коворкинги, офисы с качественными переговорными. Поэтому речь идет не столько о падении совокупного спроса, сколько о его перераспределении в пользу современных форматов, тогда как устаревшие офисы без модернизации будут сталкиваться с повышенной вакантностью и давлением на ставки.

Торговая недвижимость и инвестиции в «коммерцию»

– Как рост онлайн-продаж скажется на ценах на улично-розничную недвижимость и в крупных торговых центрах?

– Единого вектора цен не будет, рынок распадется на три сегмента с разнонаправленной динамикой. В минских торговых центрах, особенно во вторичном и перегруженном сегменте, в ближайшие два года вероятна нисходящая коррекция цен на аренду и продажу на уровне до 5-10% в год, тогда как качественные объекты с устойчивым трафиком могут удержать текущие уровни. Причины: перенасыщение рынка (более 800 м² на 1000 жителей – что уже сравнимо с крупными городами Европы и во многих случаях превышает локальные ориентиры по спросу) и переток покупательского трафика в онлайн.

Якорные арендаторы пересматривают форматы, большие площади становятся проблемой. Исключение – ТЦ, которые оперативно перепрофилируют 20-30% пространства под складские помещения для маркетплейсов и dark kitchen. Такие объекты удержат стоимость, но рост цен для них уже завершен.

В стрит‑ритейле на первых этажах в спальных районах Минска базовые ставки, как правило, укладываются в эквивалент $15-25 за кв.м в месяц. При текущей макроэкономической ситуации можно ожидать удержание в этом коридоре в ближайшие 12-18 месяцев, если не произойдет резких изменений курса, роста инфляции или изменения структуры спроса. Смена арендаторов происходит, но пустоты не образуются: освободившиеся площади занимают пункты выдачи заказов и сервисные службы. При этом востребованы будут небольшие помещения, до 80 кв.м. Крупные витрины (от 100 кв.м) без отдельного входа и парковки начнут дешеветь, спрос на них падает.

Третий и самый перспективный сегмент – областные центры и города с населением от 50 тысяч человек. Здесь прогнозируется устойчивый рост цен на 8-12% в течение 12-18 месяцев. Дефицит качественных площадей под крупные сети сохраняется. При этом местные власти, следуя европейской практике (пример Германии: присутствие Aldi стимулирует появление Lidl), будут способствовать развитию конкуренции среди ритейлеров. Это создаст дополнительный спрос и разогреет арендные ставки. Сейчас аренда в большинстве регионов в среднем на 30-40% ниже столичной, хотя по отдельным топ‑локациям разрыв может быть меньше, а в небольших городах – выше, но крупные игроки заходят с долгосрочными контрактами (5-7 лет), что капитализирует такие объекты.

– Как вы думаете, продолжится ли бум, вызванный сменой логистических цепочек? Не грозит ли этому сегменту перегрев?

– Спрос на современные логистические центры останется высоким, но многие крупные ритейлеры строят их под себя, под свой баланс цены и качества – обычно это объекты уровня B+. Перегрева пока не вижу, но точечная коррекция возможна, если предложение начнет опережать спрос.

– Отдельный вопрос по новостройкам коммерческого сегмента. Стоит ли сегодня инвестировать в строящиеся объекты?

– Инвестиции в строящуюся «коммерцию» – это всегда повышенные риски: сроки сдачи, качество объекта, изменение рыночной конъюнктуры. Стоит рассматривать такие проекты только при уверенности в застройщике и локации. Сегодня надежнее работать с уже существующими объектами, которые можно модернизировать.

– Если у бизнеса есть свободные средства, что вы посоветуете: покупать коммерческую недвижимость для собственных нужд, инвестировать для сдачи в аренду или искать другие инструменты?

– Недвижимость редко оказывается самым доходным активом, к тому же это пассив с расходами на содержание. На длинной дистанции более высокую доходность показывали золото и фондовые индексы через ETF (Exchange-Traded Fund – биржевой инвестиционный фонд, акции которого торгуются на бирже подобно обычным акциям – Прим. ред.), а в отдельные годы – и криптовалюты, но при существенно более высоких рисках и волатильности.

Но не все инвесторы готовы в это вникать. Поэтому покупка для сдачи в аренду (кусочек торговой площади или квартиры для долгосрочной или посуточной аренды) сохраняет популярность, ведь она проще для понимания и остается доходным бизнесом. Главное – считать затраты и будущую выгоду. (Редакция «По делу» не призывает к каким-либо инвестициям, это всегда сопряжено с риском потери денежных средств.)

– Как вам кажется, изменилась ли сама роль коммерческой недвижимости как актива? Она по-прежнему «тихая гавань» или стала более рискованным инструментом?

– Недвижимость всегда остается «тихой гаванью» для защиты от инфляции на длинных отрезках времени (даже при расчете в долларовом эквиваленте). Напомню, что за 25 лет XXI века доллар потерял половину своей стоимости.

Чтобы избежать валютных потерь, можно было приобрести небольшую торговую площадь и сдавать ее под небольшой бутик. В этом случае вы даже получили бы доход. За это время само помещение, как правило, не обесценивается до нуля, но его рыночная цена и ликвидность будут зависеть от состояния здания, изменения спроса на такой формат. В ряде случаев без модернизации вернуть вложения с учетом инфляции может быть сложнее. Разумеется, с учетом инфляции доллара сегодня такую торговую площадь нужно было бы продать за $200 тысяч, если, к примеру, покупали за $100 тысяч.

Перспективные локации и прогноз по ценам

– Какие локации сегодня наиболее перспективны?

– Если говорить в целом о стране – то там, где растет население и зарплаты выше среднереспубликанского уровня, например рядом с крупными объектами, включая новостройки: атомную станцию, заводы, военные комплексы. В спальных районах всегда будут нужны магазины, кафе, пункты выдачи. Центр Минска по-прежнему привлекателен, но и конкуренция там выше.

– Чего точно не стоит делать в ближайшие два года?

– Все надо делать с учетом затрат и ожидаемой выгоды. Скажем, кто-то советует не покупать устаревшие офисы. При этом если помещение расположено в приличном здании и рядом с метро, то его нередко можно экономически оправданно переоборудовать в современный малый офис или пункт выдачи заказов – при условии, что заранее просчитаны реальные затраты на ремонт и инженерную модернизацию.

Ошибки можно допустить из-за неправильного прогнозирования курса рубля. Сегодня он во многом выглядит сильным за счет дорогого российского рубля, который формирует 60% нашей валютной корзины, хотя на курс BYN также заметно влияют внутренние макроэкономические факторы и решения Нацбанка. Если российский рубль заметно ослабнет, это с высокой вероятностью окажет снижающее давление и на курс BYN, учитывая долю RUB в валютной корзине. Однако конкретная глубина и скорость изменения белорусского курса будут зависеть от политики Нацбанка и внутренней макроситуации. Поэтому главное – не делать ошибок в прогнозе этих показателей.

– Валентина, как вы считаете, как будут вести себя цены на коммерческую недвижимость?

– Если экономика будет расти, то цены на коммерческую недвижимость тоже поднимутся. Даже в текущих условиях небольшой рост вероятен, особенно в Минске. Столица еще не исчерпала свой ценовой потенциал, и цена на недвижимость не достигла предела.

Также мы узнали мнение экспертов из ОДО «Юриэлт» о ситуации с коммерческой недвижимостью в регионах – в Гродно, Витебске и Гомеле.

Ситуация с рынком коммерческой недвижимости в Гродно

Ольга Болбат

Заместитель директора «Юриэлт» в Гродно, риэлтер

– Рынок коммерческой недвижимости Гродно демонстрирует четкую избирательность: в лидерах спроса – небольшие, понятные по назначению помещения в удачных локациях, тогда как крупные и «тяжелые» объекты заметно проигрывают в ликвидности. Наибольший интерес сейчас вызывают компактные помещения площадью 20-40 м². Их охотно покупают и арендуют под:

• небольшие офисы и мини‑IT‑компании;

• объекты бьюти‑сферы;

• сервисные услуги (услуги для населения, небольшие кабинеты и т.п.).

Востребованы также складские помещения и объекты с отдельным выходом на улицу, которые интересны как собственникам малого бизнеса, так и инвесторам, ориентированным на доход от сдачи в аренду.

Совершенно другая картина вырисовывается по крупным open space от 100-200 м² и выше, особенно если это здания, требующие серьезной реконструкции или находящиеся в менее привлекательных локациях. Исходя из сложившейся бизнес-среды, в городе ограниченное число крупных частных компаний, которым реально нужны большие открытые пространства, поэтому спрос на такие помещения заметно уже, чем на компактные форматы. Соответственно, такие помещения и по продаже, и по аренде «уходят» с трудом и часто долго ждут своего клиента. Даже небольшие офисы на окраине нередко продаются с трудом, несмотря на невысокую цену. Основной интерес покупателей заметно сместился в сторону жилой недвижимости.

По уровню цен разброс довольно существенный – от 5 до 45 BYN за м² в месяц – и сильно зависит от локации, формата и состояния объекта. В центре города на действительно хорошие небольшие помещения спрос максимальный и подтверждается конкретными предложениями от покупателей. Например, на объект площадью около 40 кв.м в центральной части Гродно поставили цену около $2500 в эквиваленте за кв.м, и интерес к нему не иссякает, обсуждаются варианты сделок.

На периферии картина другая: там цена за квадратный метр может опускаться до $500 и даже ниже, но при этом скорость экспозиции (промежуток времени между появлением объекта в открытом доступе до заключения сделки – Прим. ред.) остается заметно ниже, а сделки чаще сопровождаются торгом. В итоге получается парадоксальная, но типичная для рынка ситуация: качественный небольшой объект в центре по высокой цене продается легче, чем недорогой офис на окраине, который покупателю сложнее «упаковать» под понятный и стабильный бизнес.

Цены на покупку коммерческих площадей в Гродно

Здесь и далее все цены отражают ориентировочный уровень сделок и предложений по состоянию на середину 2026 года.

Эти диапазоны отражают ключевой тренд: ликвидность сегодня определяется не столько низкой ценой, сколько сочетанием локации, площади, понятного назначения и качества объекта.

По аренде тоже проявляется сильная дифференциация. Качественные небольшие помещения в центре и в местах с хорошим пешеходным или автомобильным трафиком удерживают ставку, а иногда показывают умеренный рост – особенно если это первый этаж с отдельным входом. По таким объектам арендаторы конкурируют, и собственники редко идут на существенные скидки.

В то же время по крупным open space и менее ликвидным площадям арендные ставки более гибкие: собственники готовы к обсуждению, поэтапному выходу на «полную» ставку, на каникулы и индивидуальные условия. В целом можно сказать, что рынок аренды в Гродно сейчас поддерживается в первую очередь компактными и функциональными площадями, тогда как крупные и сложные объекты вынуждены привлекать арендатора ценой и условиями.

Для собственников небольших и качественных помещений в центре Гродно текущая ситуация благоприятна: рынок подтверждает готовность покупателей и арендаторов платить за локацию, формат и готовность объекта к использованию без значительных дополнительных вложений. Для владельцев крупных или «тяжелых» площадей ключевой задачей становится повышение понятности и функциональности объекта, а также гибкость по цене и условиям – именно это помогает сокращать сроки экспозиции и находить устойчивый бизнес‑клиент.

Такое распределение спроса и цен делает рынок коммерческой недвижимости Гродно более прозрачным для инвесторов: стратегический выбор сегодня – либо компактные ликвидные площади в сильных локациях, либо грамотная «упаковка» крупных объектов с акцентом на redevelopment и гибкие арендные сценарии.

Что происходит с рынком коммерческой недвижимости в Витебске

Дмитрий Чалов

Юрист ОДО «Юриэлт» в Витебске

– Рынок коммерческой недвижимости в Витебске стабилизировался. Тенденции 2025 года, которые показали самую высокую динамику роста цен, закончились. Начало 2026-го демонстрирует переориентацию на доходный подход к оценке недвижимости.

Наибольшим спросом в этом году среди сегментов рынка коммерческой недвижимости пользуются торговые помещения и офисная недвижимость. По локациям лидирующей по-прежнему является центральная часть Витебска: улицы Ленина, Суворова, Советская, Кирова, проспекты Московский, Фрунзе и Черняховского. Также активно пользуются спросом торговые помещения в новых густонаселенных микрорайонах: Билево и Черемушки.

Запросы по офисной недвижимости сместились в сторону небольших изолированных помещений площадью от 50 до 70 м². Спрос на складские помещения в Витебске заметно скромнее, чем на торговые и офисные объекты, и остается скорее точечным; крупных современных логистических комплексов формата Минска или Бреста в городе нет. При этом интерес сохраняется к относительно небольшим отапливаемым корпусам с хорошими подъездными путями, которые можно использовать под склад или легкое производство.

Цены на покупку коммерческих площадей в Витебске

Продажа коммерческой недвижимости в Витебске.

А вот рынок аренды коммерческой недвижимости показывает хороший спрос, по-прежнему есть интерес к офисной и торговой недвижимости. Предложения варьируются от 15 до 35 BYN за м² за офисную недвижимость, торговую площадь можно арендовать от 35 до 60 BYN за м².

Цены на аренду коммерческих площадей в Витебске

Аренда коммерческой недвижимости в Витебске.

Особенности рынка коммерческой недвижимости в Гомеле

Ольга Федорако

Заместитель директора ОДО «Юриэлт» в Гомеле, риэлтер

– В Гомеле рынок коммерческой недвижимости во многом повторяет общие тренды по регионам, хотя и имеет свои ярко выраженные особенности. Ключевой спрос здесь сосредоточен на небольших помещениях 20-50 кв.м, расположенных в центре и вдоль главных проходных улиц – Советской, проспектов Победы, Ленина, ул.Крестьянской.

Такой формат идеален для стрит‑ритейла и услуг, поэтому качественные объекты с отдельным входом в этих локациях относительно быстро находят арендаторов и покупателей: по ним средняя аренда держится в районе 35-45 BYN за кв.м, а стоимость покупки помещения около 50 кв.м – порядка $1500-2000 за кв.м в эквиваленте.

Цены на покупку коммерческих площадей в Гомеле

Продажа коммерческой недвижимости в Гомеле.

Особенность Гомеля в том, что контраст между стрит‑ритейлом и офисами очень заметен. Если у «правильных» помещений на первых линиях устойчивый спрос и понятная доходность, то офисный сегмент чувствует себя заметно слабее: ставки аренды по офисам в разы ниже – примерно 15-20 BYN за м², а срок экспозиции дольше.

Цены на аренду коммерческих площадей в Гомеле

Аренда коммерческой недвижимости в Гомеле.

Фактически рынок Гомеля сегодня – это рынок ярко выраженных «торгово‑сервисных» локаций: компактные помещения в центре с трафиком выполняют роль ликвидного актива, а офисы и менее проходные места остаются вторым эшелоном и требуют либо ощутимого дисконта, либо более гибкого подхода к условиям для арендаторов и покупателей.