Офисы дорожают, свободных складов нет: что происходит на рынке коммерческой недвижимости Минского региона в 2026 году

Аренда офисов в столичных бизнес-центрах за год подорожала почти на треть, а найти свободный склад класса B в Минском регионе стало практически невозможно. Специалисты компании «Результативная недвижимость» подвели итоги I полугодия 2026 года на рынке офисной и складской недвижимости Минска, а портал «По делу» собрал для вас самое важное.

Офисная недвижимость Минска в I полугодии 2026 года

Как следует из отчета, общее предложение площадей бизнес-центров класса B- и B+ в столице оценивалось примерно в 1,7 млн кв.м. Речь идет о зданиях с арендопригодной площадью от 3 тыс. кв.м. До конца 2026 года аналитики прогнозируют ввод около 54,2 тыс. кв.м новых офисных площадей. Таким образом, суммарное предложение превысит 1,75 млн кв.м. В течение 2027 года по прогнозу оно достигнет 1,8 млн кв.м. Это примерно на 8% больше, чем было в 2024-м (около 1,67 млн кв.м).

В I полугодии в Минске ввод бизнес-центров не осуществлялся. В высокой стадии готовности находятся БЦ G-S PLAZA «Жемчужина» (пер.Софьи Ковалевской, в 10 мин. от ст.м. «Петровщина») и 2-я очередь БЦ в МФК Delphi (ул.Веры Хоружей, недалеко от Комаровского рынка). До конца года ожидается завершение строительства 42-этажной башни МФЦ «Минск-Мир» и БЦ «Эллипс» на ул.Кропоткина.

Вакантность столичных БЦ немного увеличилась по итогам I полугодия (до 11,3%), тогда как в I квартале составляла 10,3%. Для сравнения: в I квартале 2025 года она превышала 12,5%. Любопытно, что в классе B+ вакантность повысилась (с 11% в II полугодии 2025 года до 13,4% в I полугодии 2026-го), а в классе B- снизилась (с 10,2% до 8,8%).

Ставки аренды по верхней границе в БЦ Минска продолжили рост. За год, с I полугодия 2025 года по I полугодие 2026 года включительно, они выросли на 22% в классе В+ (с 17 до 22 евро за 1 кв.м в месяц) и на 29% в классе В- (с 14 до 18 евро за «квадрат»). С начала 2026 года средняя ставка в классе В+ выросла на 3% до 14,1 евро/кв.м/мес. и на 7% до 9,8 евро/кв.м/мес. в классе В-. И хотя нижняя граница ставок (8,8 евро для B+ и 5 евро для B-) останется стабильной, аналитики прогнозируют дальнейший незначительный рост в II полугодии ставок по верхней границе в качественных БЦ обоих классов.

Самой дорогой сделкой стала купля-продажа помещения в БЦ «Футурис» (пр.Независимости, 173) площадью свыше 2 тыс. кв.м. Сумма сделки составила около $3,45 млн. Самый дорогой «квадрат» оказался в здании Helen & Valery Plaza (пер.Веснинка, 16). При общей площади по сделке всего 237,3 кв.м за помещение заплатили $830,5 тыс., то есть 1 кв.м обошелся в $3,5 тыс.

Производственно-складская недвижимость Минского региона в I полугодии 2026 года

Совокупное предложение площадей I&L (Industrial & Logistics) – производственно-складских в первом полугодии в Минском регионе (в пределах МКАД-2 в объектах классов А и В площадью >2 тыс. кв.м) составило 3,3 млн кв.м. При этом в течение 2026 года планируется ввод 243,8 тыс. кв.м дополнительных площадей. Это примерно 7% от имеющегося объема.

В I полугодии 2026-го ввод новых I&L-объектов в Минском регионе не осуществлялся. Однако на 3,9 тыс. кв.м увеличились площади введенного в 2025 году корпуса В7 в ИП «Великий камень». В сентябре планируют ввод ПСК «Г13» (20,1 тыс. кв.м), а также двух складских корпусов в ТЛЦ «Прилесье» (по 13 тыс. кв.м каждый) и корпуса формата light industrial в ИП «Великий камень» (21,5 тыс. кв.м). Основный объем ввода при этом обеспечит новый ТЛЦ Wildberries площадью 134,6 тыс. кв.м.

По сравнению с I полугодием 2022 года вакантность снизилась с 4% до 0,9% – на 3,1 процентного пункта, или примерно в 4,4 раза. В первом полугодии 2025 года она составляла 1,4%. При этом свободных помещений класса B практически нет, вакантность по ним составляет 0,7%. В классе А – 1,3%.

Ввод новых площадей не способен существенно повысить вакантность. Юниты в новых корпусах формата Light Industrial в ИП «Великий камень» традиционно находят арендаторов еще на   ранних этапах строительства. Аналогичная ситуация наблюдается и в производственно-складском комплексе «Г13», где спрос на площади сформировался задолго до ввода объекта в эксплуатацию.

Из этого можно сделать вывод, что дефицит качественного предложения сохранится и уровень вакантности останется на минимальных значениях. Прогноз может измениться при переносе сроков ввода или ослаблении спроса.

Нехватка качественных производственно-складских площадей в Минском регионе сохраняется третий год подряд, что стимулирует рост арендных ставок.

С I полугодия 2023 года по I полугодие 2026 года в классе А ставки выросли на 38-39% в BYN и на 25-26% в евро (с 7,3 до 9,2 евро за 1 кв.м в месяц в эквиваленте по верхней границе). В классе В рост оказался еще более существенным: 49-89% в BYN и 35-71% в евро (с 6 до 8,1 евро по верхней границе и с 3,5 до 6 евро по нижней). Соответственно, с учетом сохраняющегося дефицита предложения рост арендных ставок ожидается и в II полугодии 2026 года, а в краткосрочной перспективе – на 10-15% ежегодно.

Самой крупной сделкой стала купля-продажа производственного помещения, расположенного по ул.Танковая, 2. При общей площади около 3,36 тыс. кв.м за него заплатили около $3,14 млн. Самый дорогой «квадрат» оказался в складском помещении, которое находится в Минском районе, Новодворский с/с, 40/1. При общей площади 539,4 кв.м за него заплатили $701,2 тыс., или $1,3 тыс. за кв.м.

Почему это важно для бизнеса:

• Рынок офисов становится более конкурентным для арендодателей. Рост вакантности до 11,3%, особенно в классе B+ (13,4%), означает, что собственники качественных бизнес-центров становятся более гибкими. Некоторые из них готовы обсуждать условия аренды, особенно при заключении долгосрочного договора или аренде крупной площади, дополнительно у МСБ появляется возможность выторговать лучшие условия: скидку к базовой ставке или улучшение отделки за счет арендодателя.

• Критический дефицит складов и производственных помещений. Вакантность 0,9% – это фактически «нулевой» рынок. Для предприятий, которым нужны складские или производственные площади, это означает: высокие ставки (рост до 71% в евро за три года), необходимость бронировать площади на этапе строительства и низкую вероятность найти готовый объект в сжатые сроки.

• Покупка недвижимости как альтернатива аренде. Объем инвестиционных сделок в обоих сегментах остается высоким. Для компании со стабильной долгосрочной потребностью в помещении покупка может быть альтернативой аренде, но решение стоит принимать после сравнения полной стоимости владения с арендными платежами. В расчет следует включить цену покупки или стоимость кредита, налоги, ремонт, эксплуатацию, риск простоя, ликвидность объекта и доходность альтернативного использования капитала. Динамику офисных ставок класса B- не следует напрямую переносить на рынок производственно-складской недвижимости.

Рекомендации для собственников и руководителей:

• Офисным арендаторам следует инициировать переговоры. Если срок договора аренды истекает в ближайшие 6-12 месяцев, не откладывайте обсуждение условий. Используйте рост вакантности как один из аргументов в переговорах. Зафиксируйте ставку в валюте или BYN с ограничением индексации, обсудите арендные каникулы, распределение эксплуатационных расходов, срок договора и участие арендодателя в отделке. Условия зависят от конкретного объекта и параметров аренды.

• Складским и производственным арендаторам желательно заключать долгосрочные договоры. При дефиците предложения краткосрочная аренда – самый рискованный сценарий. Фиксируйте ставку на 3-5 лет, согласовывайте потолок ежегодной индексации, прописывайте преимущественное право продления и опцион на расширение площади в будущих очередях. Также оцените прогноз товарооборота, производственной загрузки, логистической схемы и возможность досрочного выхода.

• Не рассчитывайте на быстрое появление свободных складов. Ввод 243,8 тыс. кв.м в 2026 году (включая 134,6 тыс. «квадратов» Wildberries) в значительной степени уже законтрактован. Свободных помещений класса B на рынке практически нет, поэтому срочные потребности в площадях, скорее всего, придется закрывать либо дорогими субарендными вариантами, либо менее качественными объектами за пределами МКАД-2.

• Просчитайте экономику покупки. При горизонте планирования более 5-7 лет приобретение помещения стоит сравнить с арендой. Учитывайте цену покупки или стоимость кредита, первоначальные вложения, налоги, ремонт, эксплуатацию, риск простоя, ликвидность объекта и альтернативную доходность капитала. Средние цены сделок в офисном сегменте ($3,5 тыс. за «квадрат» в Helen & Valery Plaza – скорее исключение, большинство сделок дешевле) и в I&L ($1,3 тыс. в Минском районе) позволяют рассчитать окупаемость. Учитывайте рост арендных ставок: при ежегодной индексации в 10-15% покупка становится все более привлекательной.