Индекс строительства растет, а ввод жилья падает: к чему готовиться бизнесу

Индекс строительства от портала «По делу» продолжает расти. На этот раз до 129,8% – месяцем ранее он составлял 113,8%. Это значит, что отраслевые показатели, на основании которых рассчитывается индикатор, продолжают улучшаться. Динамика в целом позитивная, но неоднородная. Подрядные работы выросли, но незначительно. Рентабельность продаж несколько сдала позиции, хоть и осталась на высоком уровне. Объем введенного жилья снизился. Решили рассмотреть на этом фоне несколько сценариев для рынка жилищного строительства и оценить, к чему стоит готовиться бизнесу.

Ввод жилья: рост сменился спадом

В июне площадь введенного жилья увеличилась на 9% к июню прошлого года и составила 555,7 тыс. кв. м. В июле произошел резкий спад – до 174,7 тыс. кв. м, это чуть меньше трети июньского результата (31,4%). Или 69,2% к июлю прошлого года.

Объем подрядных работ в июне составил почти 3 млрд рублей, на 11,5% больше, чем за такой же период прошлого года. В июле показатель остался почти на том же уровне, лишь немного превысив 3 млрд, что на 3,6% больше к июлю 2025 года.

Маржа остается высокой, долговая нагрузка снижается

В июне улучшились все финансовые составляющие индекса строительства. Рентабельность продаж составила 10,6%, в предыдущем месяце – 12,5%. Показатель остается высоким, обеспечивая высокую доходность отрасли. Отношение дебиторской задолженности к выручке снизилось с 2,28 до 2,27, отношение кредиторской задолженности к себестоимости – с 6,02 до 5,92. Снижение долговой нагрузки можно рассматривать как позитивный сигнал. В сочетании с анализом сроков просрочки, состава задолженности, денежного потока, процентных обязательств и ликвидности он дает развернутую основу для оценки финансовой устойчивости отрасли.

Что происходит на рынке недвижимости и к чему готовиться бизнесу

За основу для анализа мы взяли теорию 18-летнего цикла, которая описывает закономерную повторяемость процессов на рынках недвижимости. Он последовательно проходит четыре фазы: восстановление, рост, перепроизводство, спад. Сразу оговоримся, что сроки и последовательность этих фаз не универсальны, особенно на рынках с высокой ролью государственного регулирования и ограниченным ипотечным кредитованием. Не претендуя на то, чтобы определить конкретный виток, мы попробовали соотнести теорию с текущей ситуацией в Беларуси.

Фаза восстановления начинается после спада: цены низкие, спрос постепенно растет.

Реальность совершенно иная. По данным Национального кадастрового агентства, в Минске на первичном рынке квартир средние цены сделок с 2022 года выросли в более чем 1,7 раза. На вторичном рынке ситуация примерно такая же. В целом по стране цифры могут несколько отличаться.

Фаза роста (экспансии): рынок восстанавливается более уверенно, спрос растет, кредитование становится доступнее.

Нынешняя ситуация ей соответствует частично. Ставка рефинансирования снижена до 9,25%. Однако ставки по кредитам на недвижимость остаются достаточно высокими (12,25–17,71%), но относительно доступными. Возможность взять кредит в каждом конкретном случае нужно оценивать через ежемесячный платеж, первоначальный взнос, срок и доход покупателя.

Фаза перепроизводства (гиперпредложения): предложение превышает спрос, цены достигают максимума.

По некоторым признакам рынок Беларуси приближается к этой фазе. Спрос высокий, но количество сделок снижается или остается на примерно одном и том же уровне. Например, в августе такая тенденция на вторичном рынке наблюдалась в Минске, Бресте, Гомеле, Гродно и Могилеве. Рост зафиксирован только в Витебске. Однако говорить о развороте цен преждевременно. Это может отражать изменение активности покупателей, сезонность, структуру предложения или сдвиг спроса между первичным и вторичным рынками.

Фаза спада (рецессии): продавцы вынуждены снижать стоимость, начинается накопление нераспроданных объектов.

Белорусские реалии кажутся от этого далекими. Однако настораживает, что реальные доходы населения растут медленнее. Так, по итогам семи месяцев 2026 года они увеличились на 8,1%. Темпы роста ниже, чем в аналогичный период 2025 года (10%), что постепенно снижает платежеспособный спрос. В то же время инфляция остается ниже предельного прогнозного параметра в 7%.

Рекомендации для строительных компаний:

Диверсифицировать «географию»...

Столичный рынок сжимается, но появляются новые возможности за его пределами. Анализируйте ситуацию в городах-спутниках и региональные рынки только после отдельной оценки: числа сделок, цен, уровня доходов, предложения, инфраструктуры, сроков экспозиции, конкуренции и платежеспособного спроса.

... и предложение

Рост цен делает жилье все менее доступным. Стоит рассмотреть стратегии, стимулирующие объем продаж: скидки на ранних этапах, trade-in, рассрочки от застройщика.

Оптимизировать издержки

Аудит статей расходов, оптимизация логистики и графиков работ никогда не бывают лишними. Будьте внимательны к новым проектами. Учитывайте риск удлинения цикла продаж, снижения маржинальности. Оценивайте объем предварительных продаж, минимальную маржу, уровень непроданных остатков, срок экспозиции и остаток ликвидности. Для минимизации издержек оставляйте под каждый проект резерв, предусмотрите условия, при наступлении которых запуск следующей очереди целесообразно отложить. Это позволит избежать необходимости принимать решения в авральном режиме.