Индекс строительства дорос до 113,8%: «здоровье» отрасли улучшается, но есть нюансы

Индекс строительства, который рассчитывается порталом «По Делу», вырос до 113,8% против 102% в предыдущем месяце. Улучшение индикатора отражает позитивную динамику отдельных показателей отрасли. Однако на рынке накапливаются структурные дисбалансы, которые сдерживают оптимизм. Разбираемся, что стоит за цифрами и какие риски несет текущая ситуация. 

Индекс строительства растет, но есть противоречия

В мае площадь введенного жилья увеличилась на 23,2% к апрелю, достигнув 235,5 тыс. кв. м, а в июне прибавила еще 9% к июню прошлого года и составила 555,7 тыс. кв. м. За 1-е полугодие введено 1633,2 тыс. кв. м жилья – 88,4% от уровня января-июня 2025 года, то есть на 11,6% меньше год к году. Значит, месячная позитивная динамика пока не компенсирует годовое отставание. Ввод жилья в эксплуатацию в 1-м полугодии оказался ниже прошлогоднего уровня. На этот показатель влияют темпы строительства, готовность проектной документации, финансирование, подключение к инфраструктуре и процедуры приемки. 

Объем подрядных работ за 1-е полугодие 2026 года достиг 13,6 млрд рублей, что в сопоставимых ценах на 2% выше уровня прошлого года. В мае рост к такому же месяцу 2025-го составил 6,5% (2,9 млрд рублей), в июне – уже 11,5% (около 3 млрд рублей). Ускорение подрядной активности во II квартале поддерживает индекс, но пока не увеличивает ввод. 

Рентабельность продаж в мае выросла до 12,5% против 10,8% месяцем ранее. Тренд позитивный, но показатель следует оценивать комплексно – вместе с выручкой, себестоимостью, структурой контрактов и прибылью. Отношение дебиторской задолженности к выручке снизилось с 2,48 до 2,28. Это может указывать на уменьшение относительного объема дебиторской задолженности. Отношение кредиторской задолженности к себестоимости снизилось с 6,49 до 6,02, что может отражать снижение относительного объема обязательств перед поставщиками. 

А что по ценам за «квадрат»? 

По данным Национального кадастрового агентства, средняя цена «квадрата» в новостройках Минска зафиксирована на отметке 6,3 тыс. рублей ($2240). Это на 8% дороже в рублях и на 11% в долларах, чем в начале 2026 года. А вот по количеству сделок наблюдается спад: в июне купили 1083 квартиры, что на 240 меньше прошлогоднего июня. Всего за полгода падение составило 17% (минус 1200 сделок к уровню 2025-го). В областных центрах за II квартал продано 2,89 тыс. объектов. В Витебске число покупок сократилось на 12% из-за того, что предложение на первичном рынке уменьшилось вдвое. Гродно показал минус 13% (первичка просела на треть). Тем не менее стоимость жилья росла везде: региональные столицы прибавили от 2 до 8% в рублевом выражении. 

Ранее мы писали об отсутствии предпосылок коррекции цен в Беларуси. Снижение возможно лишь при устойчивом падении спроса, росте предложения и одновременном ужесточении условий финансирования. А в Беларуси ситуация выглядит несколько иначе. Так, Беларусбанк запустил программу «Ипотека с нами» со ставкой от 1% в первые два года, вызвав всплеск интереса и у покупателей, и у застройщиков.  

Подобные программы уже были опробованы в России, и их долгосрочные последствия оказались неоднозначными. Речь о программе льготной ипотеки, которая действовала в РФ в 2020-2024 годах. Впоследствии власти признали, что сделать жилье более доступным получилось только на первых порах. Затем цены начали разгоняться. В итоге к концу программы основными получателями льготной ипотеки стали обеспеченные заемщики, их доля выросла с 58,9% в 2020 году до 85,4% в 2024-м. 

Российский опыт - наглядный пример того, как субсидированная ипотека может исказить рынок. Однако важно понимать: сам по себе запуск льготной программы не предопределяет ни «пузыря», ни резкого охлаждения рынка. Исход зависит от длительности поддержки, динамики доходов населения, значения ставки рефинансирования и эластичности предложения. К тому же не прошло и месяца после запуска, как Беларусбанк существенно изменил условия кредита – ввел запрет на досрочное погашение в течение 60 месяцев. Нет никакой гарантии, что больше подобных «правок» не будет. 

Рекомендации для бизнеса

Текущая ситуация в Беларуси – падение числа сделок при росте цен и замедлении ввода – создает предпосылки либо для ценового плато, либо для коррекции. Повторение российского сценария не гарантировано, но риски расхождения между ценами, доступностью кредита и фактическим спросом требуют осознанных действий от бизнеса, как строительного, так и связанного с ним косвенно.

Застройщикам:

• Не принимайте рост стройиндекса за гарантию устойчивого спроса. План продаж, график строительства и бюджет проекта лучше строить по нескольким сценариям, не исходя из одного устойчивого периода роста.

• Сопоставьте темпы роста стройки с темпами роста продаж. Рост цен при снижении числа сделок повышает риск удлинения экспозиции квартир и накопления непроданных площадей. Для каждого проекта отслеживайте темп бронирований, расторжения, конверсию обращений в договоры, долю ипотечных сделок и остаток непроданных квартир по типам планировок.

• Не закладывайте весь эффект ипотеки под 1% в цену. Программа «Ипотека с нами» действует для новостроек у застройщиков – партнеров банка. Ставка от 1% установлена только на первые 24 месяца, а затем возрастает до уровня базовой ставки программы. Если полностью перенести льготный эффект в цену, можно временно поддержать выручку, но ухудшить доступность жилья после завершения грейс-периода.

• Проверяйте платежеспособность покупателя после льготного периода. Формируйте финансовую модель продаж с учетом того, что через два года кредитная нагрузка покупателя увеличится. Анализируйте не только первоначальный платеж, но и способность клиента обслуживать кредит после перехода на стандартную ставку.

• Пересмотрите продуктовую матрицу. Отдельно оцените возможность продажи малогабаритных, семейных и типовых квартир. Не наращивайте предложение в сегментах, где продажи уже замедляются, только потому, что средняя цена рынка продолжает расти.

• Сохраните запас ликвидности. Учитывайте риски удлинения цикла продаж, переноса ввода, задержек платежей подрядчикам и снижения маржинальности. Зафиксируйте минимальный денежный резерв проекта, лимит долга и условия, при которых запуск следующей очереди следует отложить.

Подрядчикам и отделочникам:

• Используйте рост подрядных работ, но не увеличивайте постоянные расходы преждевременно. За январь-июнь на строительные подрядные работы было направлено 13,6 млрд рублей. В сопоставимых ценах это лишь на 2% больше, чем годом ранее. Более быстрый рост отдельных месяцев не гарантирует равномерную загрузку на весь год.

• Делайте ставку на ремонт и отделку. Для отделочных компаний рост стройиндекса означает, что помимо новостроек существенным источником заказов остаются реконструкция, ремонт жилых объектов, коммерческих помещений и инженерных систем.

• Фиксируйте условия пересмотра цены в договоре. При нестабильной стоимости материалов, логистики и рабочей силы заранее согласуйте порядок изменения сметы, сроки оплаты, ответственность за перенос графика со стороны заказчика и компенсацию простоя.

• Сокращайте зависимость от одного девелопера. Распределяйте портфель между жилыми проектами, коммерческой недвижимостью, ремонтом, реконструкцией, государственными и частными заказами. Это снижает риск кассового разрыва, если отдельный застройщик замедлит продажи или перенесет стройку.

• Контролируйте дебиторскую задолженность по каждому объекту. Даже при улучшении средних показателей расчетной дисциплины один крупный просроченный платеж способен создать кассовый разрыв. Используйте авансы, этапное закрытие работ, лимиты отсрочки и право приостановить работы при неоплате.

• Пересчитайте себестоимость отделочных работ. Отдельно учитывайте рост цены материалов, расходников, доставки, аренды оборудования и заработной платы. Не используйте прошлогодние расценки без проверки маржинальности по каждому новому договору.

Продавцам техники для дома:

• Планируйте спрос не только по числу введенных квартир. Ввод жилья создает спрос на кухни, холодильники, мебель, стиральные машины, телевизоры, климатическую технику, освещение и системы «умного дома», однако пик покупок может происходить через несколько месяцев и после сдачи объекта – во время ремонта и заселения.

• Сегментируйте предложения под покупателей новостроек. Предлагайте комплекты техники для кухни, ванной, спальни, а также рассрочку, доставку, установку, вывоз старой техники и сервис. Это помогает увеличить средний чек без прямого снижения цены.

• Не ориентируйтесь только на Минск. Существенная доля жилья вводится в сельских населенных пунктах и регионах. Оцените доступность доставки, пунктов выдачи и гарантийного ремонта.

• Проверьте товарный запас до окончания льготного периода по ипотеке. Ипотечный спрос может ускорить покупки на первичном рынке, но эффект будет неравномерным и ограничен партнерскими проектами банка. Не формируйте избыточные складские остатки под краткосрочный всплеск обращений.

• Работайте с застройщиками и отделочниками. Предлагайте корпоративные программы для новоселов: промокоды, сертификаты при приемке квартиры, пакетную установку и различные партнерские схемы. При этом фиксируйте порядок возвратов, гарантий и оплаты услуг монтажа.

Продавцам офисной техники, мебели и оснащения:

• Ищите заказы у строительных и подрядных организаций. Активность в строительстве может формировать спрос на ноутбуки, принтеры, средства связи, системы видеонаблюдения, учетные решения, проектное оборудование и мобильные рабочие места для прорабов и инженеров.

• Предлагайте сервисные модели. Для бизнеса с ограниченным оборотным капиталом конкурентным преимуществом могут стать аренда, лизинг, рассрочка, обслуживание, замена оборудования и пакетные решения под ключ, а не только разовая продажа.

• Считайте экономику каждой сделки. При росте цен и риске удлинения расчетов проверяйте маржу с учетом отсрочки, доставки, монтажа, гарантийного обслуживания и валютной составляющей закупок.

• Не закладывайте продолжение ценового роста в бюджет продаж. Рост средней цены недвижимости и повышение стройиндекса не дают прямой корреляции и гарантии сохранения покупательской активности. Планируйте закупки и выручку по базовому, стрессовому и оптимистичному сценариям – с учетом возможного уменьшения количества сделок и изменения условий ипотечного финансирования.