Метры падают, маржа растет: прогноз цен на жилье и уроки для бизнеса

Индекс строительной отрасли Беларуси достиг 102,5%. Это означает, что отрасль в целом работает на 2,5 п.п. лучше среднего уровня 2023 года, который принят в качестве базового. Изучили факторы роста индикатора и попытались спрогнозировать, что ждет рынок в ближайшем будущем и какой будет траектория цен на жилье.  

Почему индекс растет

Текущее значение на 3,2 п.п. выше мартовского и на 8,5 п.п. – январского. Напомним, что он состоит из двух взаимодополняющих блоков – производственного и финансового.  

Ключевые финансовые показатели в апреле улучшаются: выше маржа, ниже относительная дебиторка и кредиторка. Рентабельность продаж в апреле составила 10,8%, в марте она была на уровне 6,8%. DSO-коэффициент (дебиторская задолженность / выручка), который отражает, насколько быстро заказчики рассчитываются со строительными компаниями, снизился до 2,48 с 2,65. Это позитивный тренд. Улучшается оборачиваемость капитала, снижаются риски кассовых разрывов. Рост этого показателя означал бы, что оплата поступает медленнее. В таком случае увеличивается объем средств, замороженных в расчетах. Из-за этого может расти потребность в кредитовании текущих проектов. 

Коэффициент DPO (кредиторская задолженность / себестоимость), показывающий, насколько отрасль использует отсрочки от поставщиков, снизился до 6,49 с 6,65. Он демонстрирует, насколько активно отрасль использует отсрочки платежей от поставщиков материалов и субподрядчиков. Падение индикатора может говорить о том, что компании стали расплачиваться с контрагентами быстрее. Либо о том, что поставщики ужесточили условия, сократив льготные периоды.  

В целом можно сказать, что индекс зафиксировал повышение устойчивости отрасли с финансовой точки зрения. Рост рентабельности продаж и улучшение расчетной дисциплины указывают на более здоровое состояние подрядчиков.  

А вот производственная активность отстает. В Беларуси с начала 2026 года заметно медленнее вводится в эксплуатацию жилье. Первый квартал – 73,4% к соответствующему периоду прошлого года, январь-май – 80,5%. Разрыв несколько сократился, но он все еще велик. Особенно резко эти показатели снизились в Минске и Минской области – 70,4% и 61,9% к январю-маю прошлого года. 

Динамика объема подрядных работ пока выглядит лучше, но до прошлогодних показателей все равно не дотягивает. Первый квартал показал снижение – 95,8% к аналогичному периоду прошлого года, январь-май тоже – 99,6%.  

Как это влияет на цены 

Рост рентабельности, снижение DSO и DPO не мотивируют строителей снижать цены. Снижение возможно при устойчивом падении спроса и ужесточении условий финансирования. Если же спрос сохранится на прежнем уровне, а ввод жилья продолжит уменьшаться, то это скорее поддержит цены.  

По данным Национального кадастрового агентства, в первом квартале рынок жилья Минска демонстрировал противоречивую динамику. Число сделок сократилось до 2,8 тыс., что примерно на четверть ниже уровней как предыдущего квартала, так и первого квартала 2025 года. В то же время средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла до $2020, увеличившись на 4% к четвертому кварталу и на 24% в годовом выражении. То есть предложение и спрос падают, а цены растут. В мае в Беларуси ввели уже 235,5 тыс. кв. м жилья (123,2% к аналогичному периоду прошлого года), объем подрядных работ составил 2,8 млрд рублей (106,5%). Но о развороте цен в сторону снижения говорить пока рано. Если сделки и дальше будут падать, а цены удержатся, это будет означать переход к фазе ценового плато. Если же предложение начнет расти быстрее спроса, появится пространство для более заметной коррекции. 

Выводы для бизнеса 

Девелоперам в ближайшем будущем не стоит рассчитывать на устойчивый рост спроса. Речь скорее идет о фазе умеренного спроса. Для них нынешняя ситуация означает необходимость точного управления себестоимостью и ликвидностью проектов. Порекомендовать можно следующее: 

• Акцент на дифференциацию продукта. Универсальная стратегия в нынешней ситуации сработает хуже, чем точная настройка под разные категории клиентов. 

• Контроль над себестоимостью. Важно заранее фиксировать закупки, пересматривать подрядные графики и избегать резких скачков затрат. При высоких ценах и слабом росте доходов рынок может не позволить быстро переложить рост издержек в цену без потери части спроса. 

Для строительных компаний ключевыми становятся финансовая дисциплина, гибкость в производстве и возможность быстрого перераспределения ресурсов между форматами жилья и типами проектов с учетом платежеспособного спроса. Дополнительно можно посоветовать: 

• Оптимизировать цепочки поставок. Долгосрочные контракты с поставщиками, альтернативные каналы закупок и запас по критическим материалам снижают риск простоев и удорожания. 

• Инвестировать в цифровизацию. Планирование, контроль смет, управление сроками и закупками лучше работают, когда процессы оцифрованы и видны в реальном времени.