На белорусских электронных торгах заметно растет интерес к неиспользуемым объектам недвижимости. Заброшенные школы, пустующие дома и старые производственные здания все чаще становятся предметом конкуренции между инвесторами. Для бизнеса это возможность сэкономить на запуске новых проектов и быстрее получить готовую площадку для работы. Какие объекты сегодня считаются наиболее перспективными для инвестиций, какие риски упускают из виду покупатели и как меняется спрос на недвижимость, рассказала Наталья Лапацкая, ведущий специалист управления торгов промышленными и потребительскими товарами Белорусской универсальной товарной биржи (оператор электронной торговой площадки по реализации имущества и имущественных прав «БУТБ-Имущество»).
Активы, на которые делает ставку рынок
– Наталья Александровна, как за последнее время изменилась структура спроса на площадке «БУТБ-Имущество» и какие объекты сегодня наиболее востребованы?
– Пожалуй, самая главная тенденция как прошлого, так и нынешнего года – устойчивый рост спроса на неиспользуемые объекты недвижимости, которые выставляются на электронные торги за одну базовую величину – 45 BYN. Особенно востребованы пустующие жилые дома в радиусе 70 км от Минска, а также нежилые здания, которые можно без значительных капиталовложений переоборудовать в производственные или складские помещения. Такие объекты привлекают инвесторов возможностью существенно сэкономить на покупке и, что немаловажно, получить право аренды земельного участка без дополнительного аукциона. Мне кажется, статистика говорит сама за себя. В 2025 году через ЭТП «БУТБ-Имущество» были найдены инвесторы для 150 объектов недвижимого имущества с начальной ценой одна базовая величина, при этом около половины из них реализовано с повышением начальной цены в 50 раз и более. В этом году рассчитываем на более высокие результаты. Так, за 4 месяца 2026 года уже реализовано 59 лотов недвижимости за одну базовую. За 30 из них боролись два и более потенциальных покупателей, что обеспечило кратное повышение начальной цены.
– Какие объекты сегодня являются недооцененными с инвестиционной точки зрения?
– К недооцененным объектам можно отнести здания с обременениями и земельные участки с ветхими постройками, которые при грамотном подходе могут быть преобразованы в эффективные активы. Например, невостребованный детский сад или школу можно перепрофилировать под административное здание, торговый объект или использовать как производственную базу. Аналогично бывшие лагеря отдыха или военные городки, расположенные в живописной местности на берегу водоема или вблизи лесного массива, после реконструкции могут стать востребованными объектами туристической и рекреационной инфраструктуры. Отдельная тема – здания, имеющие статус историко-культурной ценности. Безусловно, в большинстве случаев они требуют значительных инвестиций, и далеко не каждый может «потянуть» такое финансовое бремя. Зато, если такой проект удается успешно реализовать, его бенефициарами становятся не только инвестор, получивший в свое распоряжение прибыльный актив, и государство, обеспечившее вовлечение в хозяйственный оборот ценного имущества, но и обычные люди, у которых появилась возможность не ехать за тридевять земель в поисках достопримечательностей, а с удовольствием знакомиться с культурным наследием своей страны – дворянскими усадьбами, дворцами, замками, культовыми сооружениями.
– Какое имущество сейчас является наиболее сложным для продажи и что обычно становится главным сдерживающим фактором для покупателя: цена, состояние или локация?
– Наиболее сложными для продажи часто являются объекты, требующие значительных вложений в ремонт или реконструкцию, а также расположенные в неразвитых локациях с плохой инфраструктурой. Конечно же, первоочередным сдерживающим фактором выступает завышенная начальная стоимость, не соответствующая реальному состоянию объекта. Сильный износ здания и необходимость капитального ремонта или реконструкции тоже отпугивают инвесторов, заставляя отказываться от участия в электронных торгах. Ну и третьим существенным препятствием может быть местоположение, а именно удаленность от транспортных узлов, отсутствие инфраструктуры, неблагоприятная экологическая обстановка. К слову, очень часто все эти факторы сочетаются, что усугубляет ситуацию и еще больше снижает инвестиционную привлекательность объекта.
– Насколько активны региональные инвесторы по сравнению с Минском?
– Специально мы не ведем статистику в разрезе регионов страны, но могу сказать, что, как правило, все стремятся приобрести недвижимость недалеко от своего места жительства или места регистрации бизнеса. Поэтому покупателями подавляющего большинства объектов в регионах как раз таки являются местные жители и предприниматели, которые ведут деятельность в данной локации. То есть принятие инвестиционного решения во многом зависит от логистики. Если же говорить об объектах в Минском районе или Минской области, то тут интерес в равной степени проявляют и минчане, и инвесторы из регионов. Это способствует формированию конкурентной среды на торгах, приводя к значительному повышению начальной стоимости лота. Свежий пример этого года – здание ГУО «Плещеницкий ясли-сад» в поселке Плещеницы Логойского района Минской области. При стартовой цене 45 BYN в ходе торгов он подорожал до 66 тысяч BYN. На этот лот претендовали 7 участников, в том числе не из Минской области.
– Какие сигналы экономика сейчас посылает через торги имуществом: бизнес больше продает активы или покупает?
– Если оперировать имеющимися у нас статистическими данными, то инвестиционная активность сейчас однозначно на подъеме. По итогам 2025 года количество реализованных объектов имущество увеличилось на 10% по сравнению с 2024 года, а дополнительная выручка продавцов – на 27%. В текущем году этот тренд не просто сохранился, а еще больше усилился. Темп роста количества проданных лотов составил 128% к январю-апрелю прошлого года, а дополнительная выручка продавцов (организаторов торгов) увеличилась на 84%.
Это наглядно подтверждает, что спрос на недвижимость как объект инвестирования стабильно высокий и продолжает расти. При этом очевидно, что бизнес готов тратить деньги на перспективные объекты, руководствуясь тем, что перепрофилирование существующего здания экономически выгоднее строительства нового. Таким образом, можно констатировать, что в настоящий момент среди представителей делового сообщества наблюдается инвестиционный оптимизм и готовность к долгосрочным вложениям.
Как формируется цена и что влияет на успех продажи лота
– Какие ошибки продавцы чаще всего допускают при выставлении лотов и насколько качество описания и фотографий влияет на итоговую цену продажи?
– В последние годы ошибки в классическом понимании этого слова практически не допускаются в силу того, что большинство продавцов имущества давно работают на нашей площадке и за это время накопили значительный опыт в сфере электронных торгов. Поэтому в описании лотов обычно приводится максимально подробная информация об объекте, включая возможные нюансы, важные для потенциального покупателя, такие как обременения, обязательные условия и ограничения по использованию земельного участка. Кроме того, дополнительные сведения, касающиеся лота, можно получить по телефону непосредственно у продавца, а также выехать на объект и осмотреть его. То есть покупка кота в мешке полностью исключена. Единственное, о чем порой забывают продавцы, – это добавить в описание имущества актуальные фотографии, демонстрирующие и преимущества, и недостатки объекта. Да, покупатель должен видеть реальное состояние предмета торгов. Причем совершенно необязательно, чтобы это были профессиональные изображения – достаточно хороших фото с телефона. Лоты с большим количеством фотографий, безусловно, привлекают к себе больше внимания, а значит, шанс продать их с первого раза по высокой цене заметно увеличивается.
– Как правильно определить стартовую стоимость объекта, чтобы не отпугнуть покупателей, но и не потерять в цене?
– Оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, реализуемого на нашей электронной площадке, как правило, проводят специализированные организации, такие как Национальное кадастровое агентство или Белорусская торгово-промышленная палата. Соответственно, при первом объявлении торгов продавец выставляет свой объект по оценочной стоимости. В дальнейшем, если продать объект с первого раза не получилось, на последующих торгах его начальная стоимость постепенно снижается вплоть до одной базовой величины. Зачастую дешевые объекты более ликвидны и продаются быстрее дорогих. Однако есть и исключения из этого правила, когда покупателю очень нужен определенный лот и он не готов рисковать потерять его, ожидая, что со временем цена на него снизится. Например, в феврале 2026 года бизнес-центр в Лепеле по ул. Войкова, 130А, ушел с молотка почти сразу за 876 397 BYN при начальной стоимости 531 150 BYN. В торгах участвовали два юрлица. Так что высокая цена не всегда является помехой для заинтересованного покупателя, равно как изначально низкая цена не гарантирует продажу.
– Как продавцу понять, что объект лучше выставлять через биржу, а не через классические площадки объявлений? В чем преимущество биржи перед такими площадками?
– Учитывая уровень цифровой грамотности в нашей стране и степень проникновения информационных технологий во все сферы жизни, я думаю, что ответ на вопрос о выборе между электронными торгами и классическими инструментами продажи имущества очевиден. Электронные торги обеспечивают более широкий охват аудитории, высокую конкуренцию, полностью прозрачный механизм торга, комфортные условия для участников-покупателей и максимальную выгоду для продавца.
Если же говорить непосредственно о преимуществах ЭТП «БУТБ-Имущество», то, помимо безукоризненной репутации и более чем 10 лет опыта на рынке недвижимости, мы предлагаем бесплатное продвижение выставляемых на продажу объектов. Для этих целей мы задействуем все доступные нам каналы коммуникации и проводим широкомасштабные информационные кампании, что позволяет находить покупателей даже для, казалось бы, никому не нужных объектов.
Где кроются подводные камни и риски для участников торгов
– Могут ли на биржу попасть проблемные объекты с юридическими или инфраструктурными ограничениями? Проверяет ли биржа информацию о выставляемом имуществе?
– Биржа как оператор площадки лишь следит за тем, чтобы все обязательные поля в карточке лота были заполнены. При этом ответственность за достоверность предоставляемой информации в первую очередь несет организатор торгов – комитет государственного имущества, местный орган исполнительной власти, государственное предприятие или частная коммерческая структура.
– Какие риски покупатели чаще всего недооценивают перед участием в торгах (юридические, технические или инфраструктурные)?
– К сожалению, нередко покупатели недооценивают или даже игнорируют целый ряд рисков, которые могут серьезно осложнить эксплуатацию приобретенного на торгах имущества или привести к непредвиденным затратам. Прежде всего речь идет о юридических рисках. Например, объект может иметь какие-либо обременения, скажем, долгосрочный договор аренды с одним или несколькими арендаторами. Кроме того, иногда встречаются ошибки в документах, которые всплывают уже после покупки и могут стать причиной долгих разбирательств.
Столь же опасны и технические риски. В частности, покупатели не всегда учитывают, что в случае приобретения давно не эксплуатируемых зданий и сооружений затраты на их ремонт и реконструкцию могут в разы превысить их стоимость.
Что касается инфраструктурных рисков, то здесь следует обратить внимание на несколько моментов. Так, иногда могут быть проблемы с доступом к объекту, например дорога в плохом состоянии или подъезд затруднен. Также может выясниться, что на объекте отсутствуют необходимые инженерные коммуникации – нет газа, воды, электричества. Кроме того, не стоит игнорировать экологическую обстановку в районе, так как неблагоприятная среда может снизить привлекательность объекта и его рыночную стоимость в будущем.
Цена азарта: почему важно трезво оценивать свои возможности
– Какие дополнительные расходы после победы в торгах чаще всего становятся неожиданностью для покупателей?
– Победитель или единственный участник электронных торгов обязательно возмещает затраты на их организацию и проведение. Но это ожидаемые расходы, информация о которых всегда есть в описании лота. Насчет неожиданных трат сказать сложно, поскольку в каждом конкретном случае они могут быть разными, а могут и вовсе не возникнуть. Многое зависит от того, насколько тщательно покупатель подготовился к торгам: выяснил ли у продавца все интересующие детали, съездил ли на осмотр объекта, просчитал ли стоимость подготовки проектно-сметной документации и проведения ремонтно-реставрационных работ. Так или иначе мы делаем все возможное, чтобы решение о покупке имущества было абсолютно осознанным и основанным на информации, предоставленной продавцом.
– Как действовать покупателю, если в ходе торгов цена интересующего объекта начинает превышать его финансовые возможности?
– В такой ситуации важно не поддаваться азарту и вовремя остановиться, поскольку в торгах побеждает участник, сделавший последнюю ставку, при этом должны истечь 10 минут, которые отводятся на внесение следующей ставки. Оптимальным решением будет еще до начала торгов четко обозначить для себя максимальную сумму, которую вы готовы потратить. В этом поможет функция «стоп приказ», доступная на ЭТП «БУТБ-Имущество». Она позволяет задать предельное значение цены, а торговая система будет автоматически делать ставки от вашего имени до достижения установленного лимита. Так вы гарантированно избежите перерасхода средств.
Кроме того, при покупке дорогих лотов целесообразно рассмотреть вариант участия в торгах в качестве «консолидированного участника». Это означает, что вы можете объединить свои средства с капиталом других заинтересованных покупателей. Это даст возможность группе покупателей побороться за более дорогой актив, который каждому из них было бы не под силу приобрести в одиночку.
– Как часто победители торгов отказываются от сделки после выигрыша и почему это происходит? Какие последствия могут быть после таких действий?
– К счастью, такое происходит крайне редко, в основном при покупке объектов со статусом историко-культурной ценности. Главная причина отказа от покупки – переоценка победителем своих финансовых возможностей. К примеру, в пылу борьбы за лот участник может на эмоциях превысить запланированный лимит, а после завершения торгов обнаружить отсутствие средств на покупку объекта, его реконструкцию или ремонт. Гораздо реже встречаются случаи внезапного обнаружения скрытых дефектов, пропущенных на этапе осмотра. Последствия нежелания заключать договор купли-продажи прописаны в правилах проведения электронных торгов: это полная и безвозвратная потеря внесенного задатка.
Как правильно участвовать в торгах: стратегия для новичков
– Какой минимальный уровень подготовки нужен инвестору, чтобы участвовать в торгах? Есть ли категории имущества, куда новичкам лучше не заходить без экспертизы?
– Во-первых, инвестор должен хорошо разбираться в законодательстве, регулирующем вопросы купли-продажи имущества и проведения электронных торгов. В нашей стране это указы Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» и от 19 сентября 2022 г. № 330 «О распоряжении имуществом», а также постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 июля 2013 г. № 608 «О проведении электронных торгов».
Кроме того, важно уметь анализировать объекты: грамотно оценивать их состояние, учитывать расположение и просчитывать перспективы дальнейшего использования. Не менее значимы и практические навыки работы на ЭТП «БУТБ-Имущество». То есть нужно понимать, как пройти регистрацию, подать заявление, внести задаток, делать ставки и т.д. Наконец, принципиально важно иметь четкое представление о рисках, связанных с покупкой имущества на торгах, поскольку штрафные санкции за нарушение условий покупки лота могут очень больно ударить по карману.
В свете этого новичкам стоит проявлять осторожность и избегать покупки зданий, которые требуют масштабной реконструкции либо находятся в аварийном состоянии – затраты на их восстановление могут оказаться попросту неподъемными. Также следует быть предельно бдительными в отношении земельных участков, имеющих проблемы с подъездными путями и подключением к коммуникациям, так как без должной экспертизы оценить их реальную ценность и перспективы бывает крайне сложно.
– Какие советы вы бы дали предпринимателю, который впервые хочет купить имущество через электронные торги?
– Новичкам я бы прежде всего порекомендовала внимательно ознакомиться с правилами проведения электронных торгов на ЭТП «БУТБ-Имущество» и нормативными документами. Также обязательно изучите ответы на часто задаваемые вопросы. Это поможет избежать большинства самых распространенных ошибок в процессе торгов.
Далее не забудьте пройти регистрацию, ведь без нее вы просто не сможете принять участие в торгах. Так что уделите этому этапу должное внимание и своевременно выполните все необходимые шаги.
Безусловно, очень важно тщательно анализировать заинтересовавшие вас лоты. Не ограничивайтесь поверхностным ознакомлением, а скрупулезно проверяйте все документы, оценивайте реальное состояние объекта, изучайте его расположение и, если речь идет о земельном участке, уточняйте целевое назначение, так как от этого напрямую зависит, как вы сможете использовать покупку в будущем.
Об этом я уже говорила, но напомню еще раз: заранее рассчитайте бюджет и определите максимальную сумму, которую вы готовы потратить на приобретение имущества. Установите для себя этот лимит и строго придерживайтесь его в ходе торгов.
Если в описании лота вам не хватает каких-либо важных данных, не стесняйтесь запрашивать дополнительную информацию у организатора торгов. Это позволит прояснить неясные моменты и существенно снизит возможные риски.
Наконец, по возможности постарайтесь осмотреть объект лично. Фотографии и текстовые описания не всегда точно передают реальное состояние имущества, а при личном визите вы сможете заметить скрытые дефекты или другие нюансы, которые повлияют на ваше решение об участии в торгах.