Сегодня рынок офисной недвижимости Минска в целом стабилизировался по сравнению с предыдущими годами. Однако эта стабильность остается условной, поскольку спрос со стороны арендаторов остается умеренным и характеризуется слабой деловой активностью. На этом фоне арендные ставки, по оценкам участников рынка, остаются ниже ожиданий собственников и не в полной мере отражают их ценовые ориентиры. При этом уровень вакантности существенно не увеличивается, однако и устойчивых предпосылок для его снижения в настоящее время не наблюдается. Разберемся с экспертом Андреем Алешкиным, партнером и исполнительным директором NAI Belarus, как сейчас формируется баланс спроса и предложения, какие сегменты и форматы офисов остаются востребованными и есть ли у рынка потенциал для роста.
Из статьи вы узнаете:
Какой уровень вакантности офисных площадей в столице и какие факторы мешают его устойчивому снижению?
Как меняется структура спроса на офисы (по типу арендаторов и формату помещений) и какие тренды сегодня доминируют?
Сохраняется ли инвестиционная привлекательность офисного сегмента Минска и какие ключевые проекты и риски будут влиять на рынок в ближайшие годы?
– Динамика вакантности остается ключевым индикатором реального баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости. Сейчас она оценивается примерно в 12% от валового предложения арендных площадей, при этом в процессе освобождения и заполнения помещений фиксируются краткосрочные колебания в пределах 0,3-0,5%. Ближе к концу 2025 года за счет определенной активности арендаторов вакантность прекратила рост и даже наметилась тенденция к ее сокращению. Однако в конце февраля на рынок был выведен бизнес-центр «Навигатор» на ул. Гурского, освободившийся после прежних арендаторов и включающий почти 9 тыс. кв. м арендных площадей, – и все ожидания снижения «кривой вакантности» фактически сошли на нет.
При этом рабочий уровень вакантности составляет порядка 7-8%: в этом случае он не оказывает давления на собственников офисной недвижимости и одновременно обеспечивает арендаторам достаточный выбор и возможность торга по ставкам. Уровень от 10% и выше, как правило, уже нельзя считать благоприятным.
Среди объектов с устойчиво высокой вакантностью уже длительное время остается бизнес-центр в самом центре столицы, на Октябрьской площади. Пустует и вышеупомянутый объект, который расположен за пределами второго городского транспортного кольца.
В качестве позитивного примера можно привести БЦ «Призма» на Партизанском проспекте: объект был сравнительно недавно введен в эксплуатацию, однако при этом достаточно хорошо заполнился.
Также демонстрируют устойчивую наполняемость старые бизнес-центры, построенные в период популярности долевого строительства. Однако это обусловлено не столько высоким спросом, сколько тем, что дольщики в основном возводили такие объекты для собственного использования, а не для последующей сдачи в аренду. В результате внешне о них может складываться впечатление высокой деловой активности.
Если говорить о структуре спроса, то офисный сегмент в последние годы прошел несколько заметных трансформаций. Был период, когда спрос на аренду офисов на протяжении многих лет формировался преимущественно IT-компаниями. После снижения их роли новой явной доминанты так и не появилось. За это время мы наблюдали несколько волн смены ключевых арендаторов: в определенный период активизировались логистические компании, затем – государственные предприятия, работающие на коммерческой основе, позже заметную долю заняли IT-компании с российскими корнями.
Со второй половины 2025 года определенную активность на рынке проявляют представители розничной и оптовой торговли, а также импортеры товаров народного потребления. При этом такие «волны» носят краткосрочный характер и меняются примерно каждые 6-8 месяцев, поэтому говорить о каких-либо устойчивых лидерах пока не приходится.
Что касается формата, то сейчас спрос смещается к небольшим и гибким офисным помещениям. По нашим оценкам, доля компаний, которые ищут и фактически арендуют небольшие, в том числе микроофисы, традиционно остается наиболее высокой. Согласно официальной статистике последних лет, в нашей стране на долю микроорганизаций приходится порядка 88-89% всех зарегистрированных субъектов малого и среднего бизнеса. Это компании с численностью до 15 сотрудников. В то же время средние предприятия (с численностью до 250 человек) составляют лишь 1-2%. На этом фоне логично, что спрос на офисные блоки площадью порядка 70 кв. м существенно выше, чем на помещения в 3 тыс. кв. м.
Такая структура спроса, в свою очередь, напрямую влияет на поведение собственников и их подход к работе с арендаторами. При уровне вакантности на рынке порядка 12% и выше игнорировать рыночную конъюнктуру становится нецелесообразно. Отдельные владельцы по-прежнему придерживаются достаточно жесткой стратегии, но в целом рынок демонстрирует стремление к большей гибкости и клиентоориентированности. Те же арендные каникулы стали уже стандартной практикой.
В ряде новых объектов выполняется хотя бы базовая чистовая отделка вместо предложения помещений в состоянии «голого бетона», как это было характерно в периоды высокого спроса. Кроме того, есть случаи, когда девелоперы самостоятельно формируют нарезку на компактные изолированные блоки, чтобы заинтересовать небольших арендаторов и стремясь обеспечить им возможность быстрого заезда в готовый офис. Таким образом, гибкость в форматах и условиях аренды становится одним из ключевых инструментов конкуренции за арендатора.
Диапазон арендных ставок и их разброс даже на сопоставимые по качеству и локации офисы традиционно остаются значительными. Так, к примеру, в офисах с качественной отделкой, а в отдельных случаях – даже с мебелью и оргтехникой, которые остались после релокации IT-компаний, стартовый уровень ставок будет более высоким. Дополнительно на ценообразование влияет и психологический фактор: арендатор, как правило, охотнее выбирает бизнес-центр с заполненностью порядка 80%, где, условно говоря, офисная жизнь бьет ключом, чем решится стать первым арендатором в пустом здании, особенно если оно простаивает 3-5 лет. Даже при том, что ставка в первом случае может быть на 20% выше, чем во втором. В целом уровень ставок в настоящее время выглядит следующим образом:
Эти цифры показывают широкий разброс, отсутствие жесткой премии за высококлассные объекты и слабое давление на ставки в сторону повышения, что отражает состояние рынка, где ни арендатор, ни арендодатель не доминируют. Такой баланс создает основу для постепенной адаптации, но пока не порождает драйверов роста.
Несмотря на сложные времена, интерес инвесторов к офисной недвижимости сохраняется, но стал более умеренным и прагматичным. Это подтверждается как количеством реализуемых объектов, включая крупные даже по минским меркам, так и сокращением числа заявленных и анонсированных в перспективе проектов. Тем не менее говорить о полном отсутствии интереса со стороны инвесторов и девелоперов не приходится.
Если вспомнить современную историю офисного рынка Минска, можно выделить несколько периодов, когда офисный сегмент фактически «хоронили» как перспективное направление для инвестиций и девелопмента. Например, в 2015-2016 годах профессиональное информационное поле было насыщено публикациями о переизбытке офисных площадей, слабом спросе и низкой привлекательности сегмента для инвесторов. Однако уже со второй половины 2017 года и до конца 2019-го рынок вошел в фазу активного спроса, которую даже в профессиональной среде обозначали термином «хапун». В результате те инвесторы, которые в 2015-2016 годах не испугались неблагоприятной конъюнктуры и вложились в офисный сегмент, в последующие годы «снимали сливки».
Сегодня ожидаемая доходность офисных проектов в Минске составляет 6-8%, чаще с привязкой к валюте, однако в нынешней ситуации возможны расчеты и в рублях.
При этом крупные проекты, способные изменить баланс спроса и предложения, на рынок выйдут не раньше 2027 года, поскольку именно тогда возможно завершение таких объектов, как «Газпром Центр» и Деловой центр в «Минск-Мире».
В 2026 году из значимых офисных проектов к вводу ожидается лишь офисная часть МФК SIGMA на Немиге. Остальные заявленные объекты, независимо от фактических сроков их реализации, существенного влияния на рынок не окажут, поскольку по сравнению с перечисленными мега-проектами их площади для рынка незначительные.
Сильное влияние на баланс спроса и предложения мог бы оказать проект «Шантер Хилл» при условии его реализации в формате офисного центра. Однако на текущий момент, по всей видимости, его уже можно окончательно исключить из числа потенциальных участников рынка: объект передан на баланс УКС Мингорисполкома, при этом рассматривается его перепрофилирование под образовательный центр технической направленности.
В ближайшем будущем ожидается завершение нескольких масштабных проектов с офисной функцией. Это, во-первых, выведет рынок офисной недвижимости Минска на новый качественный уровень, поскольку на протяжении десятилетий в нем доминируют преимущественно объекты класса «В-». Во-вторых, это вызовет ротацию арендаторов. С высокой вероятностью часть топовых компаний-арендаторов, для которых важен в том числе статус офиса, перейдет из старых объектов в новые. Кроме того, ожидается появление новых зданий в сегменте А+ (или, по московской терминологии, Prime): ряд компаний, безусловно, оценит такой формат и выберет его для размещения своих штаб-квартир.